Qu’est-ce que l’assurance Dommages Ouvrage en copropriété ?

Lors de travaux de rénovation, l’assurance Dommages Ouvrage (DO) s’impose pour protéger la copropriété. Obligatoire, elle couvre rapidement les désordres affectant la solidité ou l’étanchéité de l’immeuble. Découvrez ici l’essentiel à connaître pour sécuriser vos projets ! 

Pourquoi l’assurance DO est-elle obligatoire ?

Cette obligation légale trouve son fondement dans la loi Spinetta, qui établit les règles et responsabilités de chacun.

Les objectifs de la loi Spinetta

L’assurance Dommages Ouvrage a pour rôle de couvrir les réparations liées à des dommages graves (fissures, infiltrations, affaissements, etc.) compromettant la solidité de l’immeuble ou le rendant impropre à sa destination. Elle s’inscrit dans le cadre plus large de la loi Spinetta qui encadre deux garanties distinctes :

• La garantie décennale, à la charge des constructeurs (ou artisans).
• L’assurance DO, à la charge du maître d’ouvrage (en copropriété, le syndicat représenté par le syndic).

En souscrivant cette assurance avant le lancement du chantier, la copropriété s’assure d’obtenir rapidement une indemnisation pour la totalité des dommages constatés, sans avoir à attendre l’issue d’éventuelles procédures judiciaires.

Les risques d’un défaut de souscription

• Recours financier lourd : les copropriétaires avancent les frais de réparation avant même de pouvoir se retourner contre l’entreprise responsable.
• Responsabilité du syndic engagée : le syndic peut être tenu pour fautif en cas de non-souscription d’une assurance pourtant légalement obligatoire.
• Difficultés lors de la vente d’un lot : l’absence d’assurance DO peut compliquer les transactions immobilières (refus de prêt, méfiance des acquéreurs, etc.).

Quels travaux de copropriété nécessitent une DO ?

La règle est simple : dès lors que les travaux touchent le clos et le couvert (toiture, murs porteurs, étanchéité, fondations…) ou qu’ils affectent la solidité de l’ouvrage, l’obligation DO s’applique. Voici quelques exemples fréquents :

• Rénovation complète ou ravalement de façade, surtout si l’étanchéité est concernée.
• Réfection de la toiture et de la charpente.
• Modification de la structure porteuse ou agrandissement.

En revanche, les travaux d’entretien courant (peinture, remplacement de luminaires, etc.) ou les interventions ponctuelles sans incidence sur la structure ne relèvent pas de la DO.

Comment souscrire une assurance Dommages Ouvrage ?

Avant même de commencer les travaux, découvrons comment procéder pour obtenir une protection adaptée et sécuriser votre projet.

Les étapes de la souscription

Pour souscrire la DO, le syndic ou le conseil syndical doit :

1. Recenser les travaux envisagés (description précise, plans, devis).
2. S’adresser à un courtier ou un assureur spécialisé en immobilier.
3. Transmettre les documents justificatifs (plans de l’architecte, détails techniques, etc.).
4. Payer la prime unique correspondant au chantier dans son ensemble.

La souscription doit impérativement intervenir avant l’ouverture du chantier, sous peine de refus de garantie.

Le rôle du courtier en DO

Un courtier peut jouer un rôle majeur en :

• Évaluant le niveau de risque et l’ampleur du projet.
• Comparant les offres disponibles sur le marché.
• Assurant un suivi en cas de sinistre (expertise, négociation avec l’assureur).

Les avantages de la DO pour la copropriété

Plus qu’une simple formalité légale, cette assurance apporte une réelle tranquillité et préserve durablement la valeur de l’immeuble.

En quoi l’assurance DO renforce la copropriété ?

• Indemnisation accélérée : l’assureur dommages ouvrage doit respecter un délai légal pour le versement des fonds nécessaires à la réparation du désordre.
• Protection du patrimoine : en cas de vices de construction, la valeur de l’immeuble n’est pas durablement affectée puisqu’il est réparé rapidement.
• Sérénité juridique : aucune recherche préalable de responsabilité n’est nécessaire pour déclencher le remboursement.

Pourquoi c’est aussi intéressant pour le syndic

Outre la sécurité pour l’immeuble, la DO protège également la responsabilité civile du syndic. En cas de sinistre relevant de la garantie décennale, il pourra ainsi justifier devant les copropriétaires qu’il a souscrit l’assurance nécessaire et aura donc respecté son devoir de conseil et de diligence.

Que se passe-t-il en cas de sinistre ?

Lorsqu’un désordre survient, il est crucial de connaître les étapes à suivre pour activer la garantie et réparer rapidement les dommages.

1. Déclaration du sinistre auprès de l’assureur DO, avec photos, constat d’huissier ou tout autre élément probant.
2. Expertise mandatée par l’assureur pour évaluer l’ampleur des désordres et confirmer qu’ils relèvent bien de la garantie décennale.
3. Proposition d’indemnisation : après étude du rapport, l’assureur doit proposer une indemnité conforme aux coûts de réparation.
4. Réparation des dommages : une fois l’accord validé, la copropriété peut lancer les travaux sans avancer les frais (ou en étant rapidement remboursée).