Les financements liés à la rénovation qui sont obligatoires en copropriété
Au-delà des audits énergétiques obligatoires, les copropriétés sont également tenues par la loi de prévoir des solutions de financement des travaux de rénovation énergétique.
Pour info ℹ️
L’Agence nationale de l’habitat (Anah) estimait en 2020 que environ 110 000 copropriétés étaient qualifiées de fragiles, ce qui représentait environ 18 % du total. Un nombre en hausse puisqu’un rapport sénatorial de juillet 2024 indique que 115 000 copropriétés seraient classées comme fragiles, selon l’Anah, tandis que la Banque des Territoires estime que 215 000 copropriétés affichent des impayés dépassant 20 % de leur budget annuel.
Le fonds de travaux
Le fonds de travaux est une somme d’argent cotisée annuellement par les copropriétaires qui sert à financer :
- l’élaboration du Projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) et du DTG ;
- les travaux de rénovation énergétique découlant des recommandations de ces audits et votés par les copropriétaires ;
- les travaux urgents décidés par le syndic ;
- les travaux non prévus par le PPT.
Il est obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 10 ans depuis janvier 2025.
Le montant de la cotisation pour le fonds de travaux ne peut pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel et 2,5 % du montant des travaux prévus dans le PPT.
Les travaux de rénovation qui sont obligatoires en copropriété
Nous le disions dans l’introduction, il n’y a pas d’obligation à réaliser des travaux de rénovation énergétique en copropriété. Sauf dans certains cas !
Pour info ℹ️
Selon L’Obs, un logement (passoire énergétique, DPE F-G) peut atteindre la classe D avec un budget estimé d’environ 742 €/m². En considérant un logement de 50 m², cela correspond à environ 37 100 € (742 € × 50 m²). Sur 40 m², c’est environ 29 700 €, et sur 30 m², environ 22 300 €. Ces montants sont donc dans la fourchette que vous évoquez, voire un peu au-dessus selon la surface.
L’isolation thermique par l’extérieur
Si votre copropriété envisage de gros travaux de rénovation, tels que le ravalement de 50 % d’une façade ou la réfection de 50 % de la toiture de l’immeuble, conformément à la loi de la transition énergétique pour la croissance verte (TEPCV), il est obligatoire de réaliser l’isolation thermique par l’extérieur de ces surfaces.
Même chose si la copropriété souhaite entreprendre des travaux d’aménagement d’une pièce de minimum 5 mètres carrés pour la rendre habitable.
L’individualisation de la consommation de chauffage ou de froid
Depuis 2020, toutes les copropriétés dotées d’un chauffage collectif ou d’une centrale de froid doivent êtres équipées de compteurs individuels afin d’individualiser les consommations ainsi que les frais qui en découlent.
Sont exemptés de cette obligation les immeubles dont la consommation d’énergie est inférieure à 80 kWh/m2 par an et dont l’installation des compteurs est techniquement impossible.
Si la copropriété n’est pas dans les règles, le syndicat des copropriétaires s’expose à une amende de 1500 euros par an et par logement jusqu’à la mise en conformité de l’immeuble.
Le pré-équipement en bornes de recharge des copropriétés
Enfin, la loi d’orientation des mobilités (LOM) de 2019 oblige les copropriétés à pré-équiper leurs places de parking en vue d’accueillir de futures bornes de recharge pour voitures électriques ou hybrides. Autrement dit, laisser de l’espace pour les câbles ou les dispositifs d’alimentation du point de recharge. Les réglementations varient selon si l’immeuble est neuf ou en rénovation et selon le nombre de places de parking.
Pour les copropriétés neuves avec un parking de plus de 10 places, et dont la demande de permis de construire a été déposée à partir du 11 mars 2021, toutes les places de stationnement doivent être pré-équipées.
Pour les copropriétés dont la demande de permis de construire a été déposée entre le 1er janvier 2017 et le 11 mars 2021 :
- 50 % des places de stationnement doivent être pré-équipées si le parking compte 40 places ou moins ;
- 75 % des places de stationnement doivent être pré-équipées sur le parking compte plus de 40 places.
Pour les copropriétés anciennes qui souhaitent se lancer dans une rénovation d’ampleur de leur parking (soit une rénovation dont le coût est égal à 25 % de la valeur du bâtiment hors terrain), le pré-équipement de toutes les places de parking est obligatoire.
Quelles sont les exigences réglementaires pour la rénovation en copropriété ?
La réglementation thermique dans l’existant (RT)
La réglementation thermique dans l’existant encadre les travaux de rénovation énergétique. Elle fixe des seuils de performance minimales à respecter lors de l’isolation thermique ou du remplacement d’un système de chauffage. En voici quelques exemples.
Isolation thermique
Dans le cadre de l’isolation des planchers de combles perdus, si le logement est situé en zone climatique H1, alors les matériaux utilisés doivent avoir une résistance thermique R supérieure ou égale à 3,2.
Bon à savoir 💡
La résistance thermique indique le niveau de résistance d’un matériau par rapport au froid ou à la chaleur qu’il laisse filtrer. Plus la valeur (indiquée en m2.K/W) est élevée, plus le matériau est isolant.
Réseau de distribution
En cas de remplacement ou d’installation d’un réseau de chaleur ou de froid, les tuyaux doivent être calorifugés avec une classe d’isolation d’au moins 3. Dès le 1er juillet 2027, le calorifugeage des tuyaux devra respecter une classe d’isolation de 4 ou plus.
Dans les copropriétés, le réseau de distribution doit aussi être équipé d’un système d’équilibrage en pied de chaque colonne.
Bon à savoir 💡
La classe d’isolation est définie selon la norme NF EN 12 828 + A1 de 2014.
Production d’eau chaude sanitaire (ECS)
Les ballons d’eau chaude et les chauffe-eau électriques doivent respecter les performances thermiques des normes européennes : la norme EN 89 pour les accumulateurs gaz et la norme EN 26 pour les chauffe-bains à production instantanée.
L’éclairage
Dans les parties communes et les parkings d’immeubles collectifs, les nouveaux éclairages doivent être munis d’un système d’extinction automatique ou d’abaissement de la luminosité au niveau minimum légal (3 niveaux verticaux ou 100 m²/niveau maximum par dispositif).
