PPPT en copropriété : quelles obligations pour les copros ?

Caroline Dusanter
7 novembre 2023

La gestion d’un immeuble en copropriété implique de nombreuses responsabilités, notamment en matière de travaux d’entretien et de rénovation. Parmi ces responsabilités figure le Projet de Plan pluriannuel de travaux (PPPT), introduit par la Loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Ce document, essentiel pour planifier et anticiper les futurs travaux d’un immeuble, repose largement sur les épaules du syndic. Mais quelle est exactement l’obligation du syndic à ce sujet ? Est-ce une obligation pour toutes les copropriétés ? Et quelles sont les étapes à suivre pour sa mise en œuvre ? Genius vous explique les obligations du syndic et comment trouver le meilleur prestataire pour réaliser le PPPT

Bref rappel sur le PPPT

Le Projet de Plan pluriannuel de travaux ou PPPT est un document à réaliser en copropriété pour anticiper l’ensemble des travaux à réaliser dans un immeuble. Il permet de définir plusieurs scénarios d’actions prioritaires mais aussi de prévoir le budget prévisionnel à allouer aux travaux. Cette analyse doit être impulsée par le syndic qui se charge de trouver le bon prestataire pour établir un document conforme aux exigences réglementaires.

Quelle différence avec le PPT ?

Le PPPT est parfois confondu avec le PPT (Plan Pluriannuel de Travaux). Pourtant, il s’agit de deux étapes différentes d’un même processus :

Le PPPT consiste en un projet préparation pour établir divers propositions de trames de travaux à mener ;

Le PPT correspond au plan pluriannuel de travaux. Concrètement, il s’agit du scénario qui sera retenu par les copropriétaires lors du vote de l’assemblée générale.

Projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) en copropriété : quand devient-il obligatoire ?

Le projet de plan pluriannuel de travaux en copropriété ne concerne pas toutes les copropriétés pour le moment. L’obligation de PPPT entre progressivement en vigueur.

Un calendrier progressif entre 2023 et 2025

La mise en œuvre obligatoire du PPPT concerne d’abord les copropriétés de grande taille avant de s’étendre aux plus petites résidences d’habitat collectif. Elle est établie selon le calendrier suivant :

Depuis le 1er janvier 2023, les copropriétés de plus de 200 lots :
A partir du 1er janvier 2024, les copropriétés de plus de 50 lots et moins de 200 lots ;
A partir du 1er janvier 2025, les copropriétés de moins de 50 lots.

D’ici 2025, l’ensemble des copropriétés de France devront donc faire réaliser un PPPT. Ce document a une durée de validité de 10 ans. Toutefois, il existe des cas particuliers comme ceux des immeubles neufs, par exemple.

Et dans les immeubles neufs ?

Quel régime d’exception ?

Dans les immeubles neufs en copropriété, la mise en place d’un PPPT doit être envisagée sur le long terme. En effet, si au lendemain de la construction, un tel document ne fait pas sens, le syndic devra en proposer un 15 ans après la date de réception des travaux. Un moyen d’anticiper les pertes de performances des isolants thermiques et équipements.

Certaines copropriétés sont exemptes de PPPT. Comme l’explique le site du Service public « Le syndicat de copropriétaires est dispensé de cette mise en place si le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des 10 années qui suivent son élaboration. »
Cela reste souvent rare et concerne généralement les copropriétés ayant déjà mené à bien un projet de rénovation globale.

Des mesures de contrôle

La mairie, la préfecture ou l’intercommunalité peut demander au syndic de transmettre le PPT sous un délai d’un mois. Sans cela, elle peut faire élaborer de son propre chef le projet de PPT aux frais du syndicat des copropriétaires. Si vous en êtes à l’étape du PPPT, il convient de fournir les documents qui prouvent que le syndic

Que doit contenir ce document ?

A minima, le projet de PPT doit se baser sur une étude du bâti et des équipements de la copro ainsi que sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). On peut également utiliser le DTG (Diagnostic Technique Global) s’il a été effectué en amont ainsi qu’un audit énergétique. La réalisation d’un audit énergétique en complément du PPPT est particulièrement importante si la copropriété souhaite engager les travaux dernière. Elle n’est pas nécessaire pour une simple mise en conformité.
D’un point de vue réglementaire, le PPT doit inclure :

Une liste des des travaux à mener permettant :
- la sauvegarde de l’immeuble,
- la préservation de la santé et de la sécurité des occupants,
- la réduction de la consommation d’énergie et d’émissions de gaz à effet de serre (GES).
Une estimation des économies d’énergie et de la baisse des émissions de GES rendue possible grâce aux travaux ;
Une hiérarchisation des travaux ainsi qu’un échéancier sur les 10 prochaines années ;
Le budget à allouer aux travaux.

Quel est l’intérêt de réaliser un PPPT ?

Au-delà de l’obligation réglementaire, la réalisation d’un PPPT présente plusieurs avantages pour une copropriété. Voici les principaux :

Une vision de long terme pour d’éventuels travaux. Si les travaux proposés dans le PPPT ne sont pas obligatoires, ils permettent tout de même de donner une trajectoire à la copro. En indiquant les économies d’énergie réalisables face au budget à prévoir, celle-ci peut calculer le temps nécessaire à l’amortissement des chantiers à réaliser.

Une meilleure anticipation des risques. En évaluant l’usure naturelle des équipements des parties communes et du bâti, on peut éviter les mauvaises surprises et les travaux en urgence, souvent bien plus onéreux.

Un étalement des coûts. En planifiant à l’avance, le syndic peut étaler les coûts sur plusieurs années pour les copropriétaires qui abonderont progressivement le fonds travaux.

Une aide à la décision : grâce aux scénarios proposés par le PPPT, les copropriétaires ont une meilleure visibilité sur les travaux à venir, ce qui facilite les prises de décisions lors des assemblées générales. Ils peuvent choisir de manière éclairée le PPT à adopter pour réaliser des économies d’énergie, valoriser leur patrimoine et renforcer la sécurité des occupants de l’immeuble.

Afin de réaliser le PPPT dans les règles de l’art et conformément aux attentes des copropriétaires, le syndic doit donc prêter très attention au choix du prestataire.

Quel professionnel pour réaliser le PPT ?

L’élaboration du PPPT doit être confiée à un professionnel agréé, compétent en la matière. Il peut s’agir :

d’un bureau d’études ;
d’un architecte ;
d’un thermicien ;
d’un diagnostiqueur immobilier.

Le choix du prestataire est soumis au vote de l’assemblée générale (AG) de la copropriété. Avant l’AG, le syndic a tout intérêt à sélectionner plusieurs prestataires pour proposer plusieurs devis aux copropriétaires.

C’est tout l’intérêt de la solution Genius. Afin d’accompagner les copropriétés à se mettre en conformité avec la réglementation et à obtenir un PPPT au plus près de leurs besoins, Genius a mis en place des cahiers des charges standardisés pour pouvoir mettre en concurrence les prestataires sur une base commune.

Etablis à l’aide d’un groupe de travail incluant des administrateurs de bien comme des experts de l’audit énergétique et des bureaux d’études, ces cahiers des charges peuvent s’appliquer à l’ensemble des copropriétés. A partir des retours des parties prenantes, Genius a pu établir deux cahiers des charges applicables partout en France :

“Je me conforme” pour les immeubles souhaitant simplement répondre aux exigences légales ;
“J’entame des travaux” pour les copropriétés qui veulent réaliser des travaux de rénovation énergétique. Celui-ci va plus loin puisqu’il inclut la réalisation d’un audit énergétique.

Sur la base du cahier des charges choisi par la copropriété, différents prestataires qualifiés peuvent proposer un devis de PPPT. Pour plus de clarté pour le syndic et les copropriétaires, les prestations et tarifs du devis sont présentés sous le même format permettant une comparaison claire et transparente. Il est ensuite plus facile pour les copropriétaires de choisir le fournisseur au meilleur rapport qualité-prix.

PPT, la réalisation des travaux est-elle obligatoire ?

Non, la réalisation des travaux proposés dans le cadre du PPPT n’est pas obligatoire. En revanche, bien que non imposés par la réglementation, les travaux sont souvent intéressants pour une copropriété.

En effet, en procédant à une rénovation énergétique d’un bâtiment, il est possible de réduire les dépenses énergétiques de la copropriété. Il faut savoir que les frais de chauffage représentent souvent une part importante des charges de copropriété.

Outre la baisse des charges, la réalisation de travaux de rénovation permet de valoriser le bâtiment. Pour les copropriétaires, c’est l’occasion de faire monter la valeur de leur bien immobilier.

En conclusion, si le Projet de Plan pluriannuel de travaux (PPPT) est au cœur des des obligations des copropriétés, d’autres diagnostics immobiliers s’avèrent également très importants. A ce titre, on peut penser au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) de l’immeuble ou “DPE collectif”.

Le DPE donne une photographie claire de la consommation énergétique du bâtiment et de ses émissions de gaz à effet de serre (GES). Progressivement, la réalisation d’un DPE collectif devient obligatoire. Il sera obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots dès 2024, étendu en 2025 aux copropriétés de plus de 50 lots avant de concerner les plus petits immeubles en 2026.

Face à ces évolutions réglementaires, il est souvent judicieux pour les copropriétés de réaliser le DPE en amont du PPPT. En combinant ces deux diagnostics, les copropriétés ont toutes les cartes en main pour planifier sereinement leurs projets de rénovation et d’amélioration.