Loi Élan : qu’est-ce qui concerne les travaux en copropriétés ?

Sarah Nedjar
23 avril 2024

La loi Élan est essentiellement connue pour ses mesures qui concernent les bâtiments tertiaires. Toutefois, de nombreuses réglementations s’appliquent aussi en copropriété, et plus particulièrement lorsqu’elles touchent les travaux. Découvrons dans cet article ce qu’il en est !

Qu’est-ce que la loi Elan ?

La loi Elan (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a été promulguée le 23 novembre 2018 et complétée par l’ordonnance du 30 octobre 2019. Elle comprend plusieurs volets qui visent à améliorer le logement en France, tant au niveau de la construction, que de la rénovation ou encore de la gestion quotidienne du bâtiment.

Découvrons les mesures qui concernent les travaux en copropriétés.

L’individualisation des frais de chauffage

C’est à la loi Elan qu’on doit l’obligation d’équiper les copropriétés qui disposent de chauffages collectifs, réseaux de chaleur ou de centrales de froid et réseaux de froid, de compteurs individuels.

Ces derniers permettent d’individualiser les frais de chauffage ou de climatisation et de mieux répartir les charges entre les différents copropriétaires. D’après une étude de l’Ademe publiée en 2018 sur plus de 4000 logements, “les évolutions de consommations d’énergie avant/ après la pose d’IFC (individualisation des frais de chauffage) se situent en moyenne autour de – 15%”.

🔎 À noter

Ne sont pas concernés par la loi, les immeubles collectifs dont la consommation en chauffage ou froid est inférieure à 80 kWh/m² par an, qui démontrent que l’installation est techniquement impossible ou que le coût du projet est supérieur aux bénéfices attendus.

Votre copropriété n’a toujours pas mis en place d’individualisation des frais de chauffage ou de climatisation ? En tant que copropriétaire, vous vous exposez à une amende de 1500 euros par an et par logement jusqu’à la mise en conformité de la copropriété.

Le carnet numérique

La loi Alur de 2015 avait déjà offert la possibilité aux copropriétaires et au conseil syndical d’accéder à des informations relatives à la gestion de la copropriété via un espace en ligne sécurisé. La loi Elan renforce ces dispositions en détaillant les documents à retrouver obligatoirement sur l’extranet.

Ces derniers peuvent être divisés en 3 catégories :

pour tous les copropriétaires : règlement de copropriété, carnet d’entretien, diagnostic immobiliers, devis des travaux de rénovation globale etc ;
pour chaque copropriétaire : charges individuelles, part du fonds de travaux etc. ;
pour le conseil syndical : carte professionnelle, compatibilité, liste des copropriétaires etc.

C’est au syndic de mettre en place cet outil. En cas de non-respect de cette obligation, il s’expose à une faute de gestion et sa responsabilité peut être engagée. Par ailleurs, il doit également actualiser les documents une fois par an, dans les 3 mois qui précèdent l’AG annuelle.

🔎 À noter

Sont exemptées de cette obligation, les copropriétés qui ont voté en assemblée générale contre cette mesure à la majorité absolue.

Pour aller encore plus loin dans la gestion simplifiée de copropriété, Genius propose une plateforme qui centralise toutes les données de l’immeuble ainsi que les documents obligatoires tels que le Projet de Plan Pluriannuel de travaux (PPPT) ou le DPE collectif. Demandez une démo !

Colonnes montantes électriques

Une colonne montante électrique, aussi appelée branchement collectif, est un ensemble de câbles électriques installé au sein d’une copropriété et qui permet de faire circuler l’électricité à tous les étages.

Comme n’importe quelle installation électrique, ce type d’équipement nécessite un entretien régulier par son propriétaire. Or, jusqu’à il y a peu, se posait la question de cette responsabilité : qui de la copropriété ou de la collectivité devait s’en charger ?

Avec la loi Élan, la question ne se pose plus puisque c’est Enedis, le gestionnaire du réseau de distribution d’électricité, qui devient « à titre gratuit, sans contrepartie » propriétaire de toutes les colonnes de distribution… sauf en cas d’opposition de la copropriété.

En effet, si votre copropriété a revendiqué son droit de propriété à l’époque, vous êtes encore aujourd’hui “responsable en cas d’incidents” et devez prendre en charge son entretien ainsi que ses travaux de rénovation.

Il est heureusement toujours possible de transférer ce droit de propriété à Enedis gratuitement, à condition que l’équipement soit en bon état. Dans le cas contraire, les travaux de réparation seront aux frais de l’immeuble.

Vote facilité en copropriété grâce à la loi Elan

La loi Elan a également modifié les modalités des Assemblées Générales afin de simplifier et accélérer les prises de décision.

Ainsi, il est désormais possible :

de commencer les travaux dans les deux mois qui suivent le vote afin de permettre à un copropriétaire absent lors de l’AG de contester la décision le cas échéant ;
pour un seul copropriétaire de convoquer une assemblée générale : celle-ci sera toutefois facturée à ses frais et il n’aura pas le droit de mettre ses propres sujets à l’ordre du jour ;
d’organiser une AG en visioconférence avec un vote par correspondance ;
de représenter autant de copropriétaires que souhaité avec une limite de 10 % des voix totales et de cumuler plus de 3 mandats.

Au-delà de la loi Elan : quelles sont les autres obligations liées aux travaux en copropriété ?

La loi Élan a permis de belles avancées pour le secteur du logement. Toutefois, ce n’est pas la seule. En effet, la loi Climat et Résilience et son volet rénovation énergétique est encore plus développé.

Le Plan de Projet Pluriannuel de Travaux (PPPT)

Parmi les mesures phares de la loi Climat et Résilience, on trouve l’obligation de réaliser un Plan de Projet Pluriannuel de Travaux (PPPT) qui varie selon la taille de l’immeuble :

pour les copropriétés de plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2023 ;
pour les copropriétés entre 51 et 200 lots depuis le 1er janvier 2024 ;
pour les autres copropriétés à partir du 1er janvier 2025.

Le PPPT est un document recensant les travaux “nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre” qui doit être réalisé par un professionnel assermenté.

Si votre copropriété n’a pas encore effectué les démarches et que l’autorité compétente vous demande ce document, la réalisation du PPPT sera facturée aux frais des copropriétaires.

Plus d’infos sur les risques juridiques de ne pas faire un PPPT.

Le DPE collectif

La loi Climat et Résilience impose également aux copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 d’effectuer un DPE collectif.

De même que pour le PPPT, les échéances varient selon la taille du bâtiment, puisque le DPE collectif est obligatoire :

pour les copropriétés de plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2024 ;
pour les copropriétés entre 51 et 200 lots à partir du 1er janvier 2025 ;
pour les copropriétés de plus de 200 lots à partir du 1er janvier 2026.

Ce document donne des informations sur les performances énergétiques et environnementales à l’échelle du bâtiment et permet d’identifier les passoires thermiques.

Le sujet doit être mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale par le syndic et le choix des prestataires se fait par vote des copropriétaires à la majorité simple.

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