Comment se déroule un diagnostic immobilier en copropriété ?

Le syndic a pour mission d’identifier les types de diagnostics immobiliers requis pour la copropriété. Entre autres, il doit veiller à ce que la copropriété soit en conformité avec la réglementation. En fonction des caractéristiques du bâtiment, cela peut inclure, l’ensemble des diagnostics thermiques mais aussi les diagnostics mérule, plomb ou amiante, etc. Comment réaliser des diagnostics immobiliers en copropriété ? Genius vous explique la marche à suivre.

Quels sont les diagnostics immobiliers à réaliser en copropriété ?

Le terme « diagnostic immobilier » englobe un grand nombre de diagnostics à réaliser en copropriété. Voici les principaux documents existants.

Diagnostic Technique Global (DTG)

Le DTG offre un état des lieux général et complet du bâtiment. Il s’intéresse à l’état général du bâtiment et de ses équipements. Il présente :

• Une analyse de l’état des parties communes ;
• Une analyse technique du bâtiment au regard des obligations légales ;
• Une proposition de travaux sur 10 ans dans le but de préserver l’intégrité du bâtiment, la sécurité et la santé des usagers et les performances énergétiques du bien ;
• Le DPE Collectif.

Il est obligatoire pour les résidences construites depuis plus de 10 ans et pour les nouvelles résidences lors de la mises en copropriété.

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif

Le DPE collectif offre une analyse détaillée de la performance énergétique de la copropriété. Ce diagnostic inclut :

• Une description détaillée de la structure et des équipements de la copropriété, y compris les systèmes de chauffage, la production d’eau chaude, l’isolation, la climatisation, la ventilation et l’éclairage.
• Une estimation des coûts annuels en énergie et des émissions de gaz à effet de serre de l’immeuble.
• Une étiquette énergétique avec une note allant de A (très efficace) à G (très énergivore).
• Des recommandations pour améliorer l’efficacité énergétique, visant à encourager les copropriétaires à entreprendre des rénovations énergétiques pour réduire les charges de copropriété.

Il devient progressivement obligatoire :

• À partir du 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
• À partir du 1er janvier 2025 pour les copropriétés disposant de 50 à 200 lots,
• À partir du 1er janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots.

Ce document doit être réalisé sous l’impulsion du syndic.

L’Audit Énergétique

L’audit énergétique va plus loin que le DPE collectif. Il s’agit d’une évaluation approfondie de l’efficacité énergétique d’un bâtiment. Il va au-delà du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif en identifiant plus précisément les zones de faiblesse en matière d’isolation et d’efficacité énergétique.

L’audit examine en détail tous les éléments du bâtiment qui contribuent à la perte d’énergie, comme les fenêtres, les portes, les murs, la toiture, et le système de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de climatisation, etc.

Sur la base de cette analyse, il recommande des travaux spécifiques pour améliorer l’efficacité énergétique du bâtiment. Le document fournit une estimation détaillée du coût de ces travaux de rénovation énergétique. Cela permet au gestionnaire de biens de planifier les travaux.

Le PPPT

Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) est un outil clé en copropriété, conçu pour planifier à l’avance les travaux nécessaires dans un immeuble.

Ce document stratégique établit différents scénarios pour les travaux prioritaires et prévoit le budget nécessaire. Il est progressivement imposé. A horizon 2025, l’ensemble des copropriétés de France doivent faire établir un PPPT.

Une fois voté, le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) devient un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT). Ce plan indique les travaux à réaliser sous les 10 prochaines années.

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 Les diagnostics particuliers

D’autres diagnostics peuvent également être réalisés dans l’optique de préserver la santé et l’intégrité du bâtiment. Il relève surtout d’une infestation organique (champignons, nuisibles) ou de la présence de produits dangereux. Parmi eux, on trouve :

• Le diagnostic termites ;

• Le diagnostic mérule ;

• Le diagnostic plomb ;
• Le diagnostic amiante.

En général, ils sont imposés lorsque des foyers de dangers sont identifiés par l’un des occupants ou par les autorités locales (recrudescence de termites dans la région, par exemple) ou en fonction de l’année de construction de l’immeuble (pour le plomb et l’amiante).

Comment préparer la réalisation d’un diagnostic immobilier en copropriété ?

Afin de bien mener la préparation d’un diagnostic immobilier, le gestionnaire de copropriété doit s’acquitter de plusieurs grandes étapes.

La sélection des prestataires par le syndic

Une fois qu’il a identifié l’ensemble des diagnostics à réaliser, le gestionnaire de copropriété peut commencer à chercher les prestataires adéquats. Il doit mettre en concurrence les diagnostiqueurs en comparant leurs offres en termes de coût, d’efficacité et de fiabilité.

Le vote en assemblée générale

Lors de l’assemblée générale, le syndic présente les devis aux copropriétaires. Ces derniers peuvent alors voter pour le prestataire qui leur présente l’offre qu’ils estiment être la plus complète.

À compter du 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G selon le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont considérés comme indécents et sont interdits à la location en France métropolitaine. Les propriétaires doivent entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la classification de leur bien avant de le proposer à la location.

La préparation de la visite

Enfin, il convient de préparer la visite du diagnostiqueur. Pour ce faire, dans l’optique de mener un DPE, un audit thermique ou de préparer un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux, le syndic envoie un  questionnaire aux occupants des différents logements pour recueillir des informations spécifiques sur l’état du bâtiment et leur ressenti en termes de confort thermique.

En parallèle, il rassemble les documents tels que les factures d’énergie des parties communes, les factures d’anciens travaux, l’étiquette énergie et notices des différents équipements de chauffage et climatisation, etc.  Ils fournissent des informations précieuses pour le diagnostic.

Comment se passe une visite d’immeuble pour un diagnostic immobilier ?

Pour établir son diagnostic, le diagnostiqueur procède à une inspection détaillée de la copropriété, couvrant jusqu’à 60 points de contrôle. Cette inspection exhaustive est essentielle pour évaluer de manière approfondie l’état de l’immeuble.

Elle va couvrir des éléments clés tels que la qualité de la construction, l’état des murs, des plafonds, des planchers, les matériaux d’isolation, les équipements de chauffage et production d’eau chaude, etc.

Et après

Après la visite, le professionnel va établir une analyse qui sera présentée en assemblée générale. Cela peut donner lieu à un vote sur d’éventuels travaux. Explications.

Préparation du rapport de diagnostic

Suite à la visite et grâce aux informations transmises par le syndic, le diagnostiqueur prépare un rapport détaillé qui met en évidence les résultats de l’inspection et les recommandations. Dans le cas d’un diagnostic énergétique, il met souvent en relief les ponts thermiques et les causes des déperditions d’énergie avant de proposer des travaux.

En fonction du document présenté, les informations sont plus ou moins précises. Par exemple, un audit énergétique aura tendance à détailler et hiérarchiser les travaux à mener quand le DPE collectif les indiquera de manière plus succincte.

De la même manière, le DTG pourra proposer des travaux de ravalement de façade, essentiel pour la sauvegarde de l’immeuble ou indiquer la réalisation d’une opération pour traiter les peintures. Plus précis, le diagnostic plomb

qualifiera les risques liés à l’exposition au plomb dans le logement et précisera le degré d’urgence des travaux.

Présentation du rapport et vote en assemblée générale

Ce rapport est ensuite présenté en assemblée générale. Si un besoin de travaux ou une intervention par un professionnel est à prévoir par la suite, l’assemblée générale procède à un vote. Si les travaux sont approuvés, le syndic devra alors chercher un artisan pour les réaliser.