La toiture est un élément essentiel de l’immeuble. Elle protège la structure, assure l’étanchéité et participe à la performance énergétique du bâtiment. En copropriété, la question du paiement des travaux de toiture revient fréquemment, notamment lorsque les montants engagés atteignent plusieurs dizaines de milliers d’euros. Que dit la loi ? Comment sont réparties les charges ? Voici un guide complet fondé sur des sources officielles.
La toiture est-elle une partie commune ?
Avant de déterminer qui paie, il faut savoir à qui appartient la toiture.
Selon l’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les éléments assurant la solidité et la couverture de l’immeuble sont présumés parties communes, sauf disposition contraire du règlement de copropriété.
👉 En pratique, la toiture fait presque toujours partie des parties communes.
Conséquence : les travaux d’entretien, de réparation ou de réfection sont en principe à la charge de l’ensemble des copropriétaires.
Comment sont répartis les travaux de toiture ?
La règle générale est fixée par l’article 10 de la loi de 1965.
Les copropriétaires participent aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement à leurs tantièmes (quote-part de parties communes).
Répartition selon les tantièmes
Concrètement, si un copropriétaire détient 150/1000 tantièmes, il paiera 15 % du montant total des travaux.
📊 Exemple chiffré
Si la réfection complète de la toiture coûte 80 000 €, un copropriétaire détenant 10 % des tantièmes devra payer 8 000 €.
Cas particulier : toiture-terrasse à usage privatif
Dans certains immeubles, un lot dispose d’une jouissance exclusive d’une toiture-terrasse.
Deux situations sont possibles :
- Si la toiture reste une partie commune → les travaux structurels sont payés par tous.
- Si le règlement prévoit une charge spéciale liée à l’usage privatif → le bénéficiaire peut supporter certains frais d’entretien courant.
Tout dépend donc du règlement de copropriété.
💡 Bon à savoir
La Cour de cassation rappelle régulièrement que seule une clause claire du règlement peut modifier la répartition légale des charges.
Les travaux de toiture doivent-ils être votés en assemblée générale ?
Oui, sauf urgence.
Les travaux d’entretien ou de réfection sont votés en assemblée générale selon les règles de majorité prévues par la loi.
Majorité applicable
- Majorité simple (article 24) : travaux d’entretien courant ou réparation.
- Majorité absolue (article 25) : travaux d’amélioration, comme une isolation thermique de la toiture.
En cas d’urgence (infiltration, effondrement)
L’article 18 de la loi de 1965 autorise le syndic à faire exécuter des travaux urgents sans vote préalable.
Il doit ensuite convoquer une AG pour ratification.
📌 Exemple
Infiltration importante mettant en péril la structure ou la sécurité des occupants.
Peut-on utiliser le fonds travaux pour financer la toiture ?
Oui.
Depuis la loi ALUR, le fonds travaux est obligatoire dans la majorité des copropriétés.
Il représente au minimum 5 % du budget prévisionnel annuel (article 14-2 de la loi de 1965).
📊 Exemple
Si le budget annuel est de 120 000 €, le fonds travaux doit être alimenté d’au moins 6 000 € par an.
Ce fonds peut financer :
- la réfection de toiture,
- des travaux d’étanchéité,
- une isolation thermique.
