Que faire en cas de blocage en AG pour des travaux urgents ?

En copropriété, un “blocage en AG” sur des travaux urgents peut vite devenir critique : la sécurité des occupants (et la responsabilité du syndicat) est en jeu. Heureusement, le droit prévoit plusieurs portes de sortie : action immédiate du syndic en cas d’urgence, “passerelles” de vote, convocation d’AG extraordinaire et, si nécessaire, voies judiciaires.

Comprendre ce qu’on appelle “travaux urgents”

Avant d’activer les bons leviers, il faut qualifier l’urgence (au sens juridique) et documenter la situation. Voici les cas typiques et les textes qui encadrent l’action.

Travaux urgents = sauvegarde de l’immeuble (urgence juridique)

Si l’inaction met en danger l’immeuble (ou les personnes), le syndic a un pouvoir (et un devoir) d’agir sans attendre un vote : il doit “faire procéder de sa propre initiative” aux travaux nécessaires à la sauvegarde.

Le syndic doit informer et convoquer immédiatement une AG

Même lorsqu’il agit seul, le syndic doit informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale (souvent pour ratifier/financer/encadrer la suite).

Débloquer le vote quand l’AG n’atteint pas la majorité

Si les travaux ne relèvent pas d’une urgence permettant au syndic d’agir seul, ou si l’urgence porte surtout sur le financement / la décision structurante, l’objectif devient : faire passer la résolution malgré l’inertie.

Les “passerelles” de majorité pour éviter l’échec

Si une résolution soumise à la majorité de l’article 25 n’est pas adoptée, mais recueille au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires, l’AG peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24.

Demander une AG extraordinaire (même si le syndic traîne)

La convocation d’une AG est “de droit” si elle est demandée :

• par le conseil syndical, ou
• par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix (sauf seuil inférieur prévu au règlement).

Si le syndic n’agit pas, le président du conseil syndical peut convoquer après une mise en demeure restée infructueuse plus de 8 jours.

Si l’AG reste bloquée : sécuriser par la preuve + activer les recours

Ici, l’idée est simple : réduire le risque (mise en sécurité) et sortir du blocage (carence, absence de décision, conflit durable).

Constituer un dossier “urgence”

À viser :

• constat (entreprise, bureau d’étude, expert, voire constat de commissaire de justice) ; 
• éléments datés (photos, rapports) ;
• mesures provisoires (coupure, étaiement, sécurisation).

Ce dossier sert à justifier l’action du syndic (urgence) ou à appuyer une démarche judiciaire.

En cas de carence (syndic inactif) : agir via le conseil syndical

Le conseil syndical a un rôle d’appui/contrôle ; en pratique, il est un levier pour enclencher une AG et formaliser la carence (mise en demeure, traçabilité).

Financer vite quand l’argent est le vrai point de blocage

Même quand tout le monde reconnaît l’urgence, le blocage vient souvent du financement. Quelques solutions à connaître.

Emprunt collectif : un refus encadré par des délais stricts

Pour certains financements de travaux via emprunt collectif, un copropriétaire peut refuser, mais seulement s’il :

• notifie son refus au syndic dans un délai de 2 mois après notification du PV,
• et verse sa quote-part dans un délai de 6 mois après notification du PV.

Donc un copropriétaire peut refuser l’emprunt, mais il ne peut pas refuser de payer les travaux (si les travaux ont été votés).

PV : attention aux délais qui “verrouillent” la décision

• Le syndic doit notifier le PV dans un délai de 1 mois après l’AG ;
• Les copropriétaires opposants/défaillants ont 2 mois pour contester à partir de la notification du PV.