Comment avoir une bonne note au DPE collectif ? Quels risques de ne pas faire ce document ?

Depuis le 1er janvier 2024, le DPE (Diagnostic de performance énergétique) fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires pour certaines copropriétés. Il s’agit d’un outil utile, qui permet d’attribuer une étiquette énergétique à un immeuble. Une fois le diagnostic réalisé, plusieurs pistes d’amélioration sont partagées. La copropriété peut donc engager les travaux les plus utiles qui permettront une amélioration de l’efficacité énergétique et donc une baisse de la consommation et des factures. Plusieurs pistes existent pour obtenir une meilleure note au DPE collectif. Genius vous en dit plus et vous explique pourquoi il est utile d’en réaliser un.

Connaître sa note au DPE collectif : l’importance de rassembler les documents

Pour obtenir une note correcte au DPE collectif, il convient d’abord de fournir au diagnostiqueur l’ensemble des documents nécessaires à la réalisation de ce diagnostic immobilier, à savoir :

• Les factures d’énergie (gaz, électricité, fioul, etc.) ;
• Les plans du bâtiment et des logements par niveau ;
• Les références cadastrales ;
• Le nombre de lots qui composent la copropriété ;
• Le règlement de copropriété ;
• La dernière facture d’entretien pour la chaudière et le dispositif de production d’eau chaude sanitaire ;
• Matériaux de construction et isolants utilisés lors de la construction ou de rénovation ;
• Les notices des équipements de climatisation, de chauffage et de production d’eau chaude.

En théorie, toutes ces informations peuvent être consultées dans le carnet d’entretien de la copropriété.

Que se passe-t-il si l’on ne peut pas fournir l’ensemble des documents ?

Parfois, il est difficile de rassembler les pièces justificatives. Cela n’empêchera pas le diagnostiqueur de procéder au DPE. Toutefois, cela comporte quelques risques :

• Pour chaque document manquant, le professionnel considérera que c’est le scénario le plus défavorable. Cela entraînera une baisse drastique de la note, même si cela ne correspond pas tout à fait à la réalité. ;
• Une note qui ne correspond pas toujours à la réalité ne permet pas de savoir précisément quels travaux mener ;
• Une mauvaise note au DPE peut rendre plus difficile la location des biens.

Si les documents sont erronés, la note sera entièrement faussée. Il faudra donc refaire entièrement le DPE au frais de la copropriété. Des charges supplémentaires qui peuvent être mal vécues par les copropriétaires !

🌡️ Supposons par exemple, qu’un DPE Collectif doit être réalisé pour un immeuble résidentiel, mais les documents de consommation énergétique et les plans détaillés du système de chauffage et de ventilation sont manquants.

Sans ces données, le DPE Collectif risque d’être incomplet ou imprécis. Par exemple, l’évaluation pourrait surestimer ou sous-estimer la performance énergétique réelle du bâtiment, ce qui peut avoir un impact sur sa valeur et sa conformité réglementaire.

Quels sont les risques à ne pas réaliser un DPE collectif ?

Le non-respect de la réalisation d’un DPE collectif vous expose à des sanctions. En effet, le syndicat des copropriétaires peut voir sa responsabilité engagée en cas de refus ou d’oubli de se mettre en conformité. S’il a confié cette mission au syndic, le syndicat des copropriétaires peut se retourner contre lui.

Sans compter que sa réalisation est très utile. Elle permet notamment de savoir si l’immeuble est performant ou non.

Ne pas réaliser de DPE collectif peut s’avérer une perte de temps et d’argent pour tous les copropriétaires. En effet, un professionnel certifié peut s’appuyer sur ce diagnostic collectif pour réaliser ensuite des DPE individuels, qui sont obligatoires pour une mise en location d’un bien immobilier ou une mise en vente.

Un refus ne ferait qu’envoyer un mauvais message tant aux copropriétaires actuels qu’à de possibles nouveaux acquéreurs, d’autant qu’il s’agit d’une obligation légale et que cela n’engage à rien (bien que les travaux soient recommandés).

Notez qu’en plus, un DPE Collectif à une validité de 10 ans, sauf pour les propriétés ayant reçu une note de A, B ou C, qui sont dispensées de réaliser un nouveau DPE Collectif. Il est donc assez simple de se mettre en règle et de le rester sur le long terme.

Comment améliorer sa note au DPE collectif ?

Pour optimiser sa note au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif, plusieurs mesures peuvent être prises dans le but de renforcer l’efficacité énergétique du bâtiment. Il est fréquemment recommandé d’envisager pour cela des travaux de rénovation énergétique à l’échelle de la copropriété. En effet, une copropriété ayant réalisé un DPE collectif et un PPPT gagne en moyenne 2 classes énergétiques après une rénovation globale d’après l’Observatoire BBC.

En adoptant une approche proactive de gestion de l’énergie et en investissant dans des solutions durables, il est possible d’obtenir une meilleure note au DPE collectif, tout en contribuant à réduire l’empreinte carbone du bâtiment et à réaliser des économies d’énergie à long terme.

Pour information, d’après l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE) au 1ᵉʳ janvier 2022 :

• Logements construits de 1948 à 1974 : 16 % sont classés F et 10 % classés G. La classe D est la plus fréquente (32 % des logements de cette période), ce qui laisse environ 42 % pour les autres classes (A, B, C et E). On peut en déduire qu’environ 20 % des logements de 1948-1974 étaient en classe E, ce qui porterait le total des logements E + F + G aux alentours de 46 % pour cette génération de bâtiments (estimation 2022).

• Logements construits avant 1948 : 28 % sont classés E, 18,5 % classés F et 15 % classés G. Autrement dit, plus de 61 % des logements d’avant-guerre se situent dans les trois dernières classes du DPE (E, F ou G). L’ONRE souligne que « 2/3 des logements [construits] avant 1948 sont classés D, E et F »– et même davantage si l’on inclut les G.

Réaliser un audit énergétique

Il est possible de travailler sur plusieurs postes pour améliorer le DPE. La réalisation d’un audit énergétique permet d’identifier quels travaux permettront de gagner le plus en efficacité et/ou dans quel ordre les mener.

Mettre en place des travaux de rénovation énergétique

Bien que coûteux en apparence, les travaux de rénovation énergétique vont permettre de faire des économies d’énergie et donc de réduire les factures.

 L’isolation thermique

C’est l’une des clefs de l’amélioration d’un DPE. Différents postes peuvent être concernés :

• isolation des murs par l’intérieur ou par l’extérieur,
• des toitures,
• des planchers,
• des parois vitrées.

Objectif ? Limiter au maximum les déperditions thermiques et donc éviter que la chaleur ne s’échappe.

 Le système de chauffage

Installer un système de chauffage performant peut permettre de réaliser des économies d’énergie. Cela est encore plus vrai lors de l’utilisation d’énergies renouvelables (ENR) telles que l’énergie solaire thermique ou encore une pompe à chaleur (PAC). Notez que plusieurs types de chauffage sont désormais interdits en copropriété comme le chauffage au fioul ou au charbon. Le chauffage au gaz déjà interdit dans les logements neufs pourrait faire l’objet de restrictions dans les années à venir.

Un système de ventilation

Garantir un intérieur sain passe aussi par la mise en place d’un bon système de ventilation comme une VMC (ventilation mécanique contrôlée), qui peut être à simple ou à double flux.

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Quelles aides pour améliorer le DPE de sa copro ?

Comme pour les particuliers, les copropriétés peuvent bénéficier d’aides financières pour se lancer dans la rénovation énergétique. Parmi elles :

• MaPrimeRénov’ Copro qui peut financer des rénovations globales induisant un gain de performance d’au moins 35%;
• l’Éco-prêt à taux zéro Copropriétés (Éco-PTZ collectif), un prêt bancaire collectif souscrit au nom du syndic;
• ou encore les primes CEE (Certificats d’économies d’énergie).

Le versement de la plupart de ces aides est conditionné à l’intervention d’un professionnel RGE (Reconnu garant de l’environnement). Il s’agit, en plus, d’une garantie de qualité pour le client.