Location Airbnb Copro

De nombreux propriétaires de biens immobiliers se laissent tenter par la location sur les plateformes, type Airbnb. Un moyen de générer un revenu supplémentaire ou de garder une habitation occupée. Les propriétaires peuvent, en principe, appliquer cela à une résidence principale ou à une résidence secondaire. Mais attention, il n’est pas toujours possible de mettre son bien en location, notamment si ce dernier est intégré à une copropriété. Genius vous en dit plus.

Location Airbnb et courte durée : que dit le règlement de copropriété ?

Louer son bien sur des plateformes de tourisme est différent d’une location longue durée, régie par un bail et qui peut comprendre plusieurs obligations (loyers, dépôt de garantie, préavis…) Pour savoir ce qui est autorisé, il convient de se tourner vers son règlement de copropriété. Ce dernier peut contenir divers éléments qui vous permettront de savoir si la location saisonnière est autorisée ou non et/ou dans quelle mesure.

Une mention claire d’interdiction

C’est dans ce règlement que vous pourrez trouver une mention claire de l’interdiction de louer votre bien. Dans ce cas, il est généralement indiqué que la location de meublé de tourisme dans la copropriété est interdite. Cette décision a normalement été prise en assemblée générale, après vote à l’unanimité des copropriétaires.

Dans certains cas, le règlement de copropriété peut exiger que le propriétaire obtienne un consentement en assemblée générale avant de louer. Il faut, dans ce cas, avoir l’approbation de la majorité des copropriétaires.

Si rien n’est indiqué dans le règlement, rien n’interdit la location et il est alors possible de se lancer.

Une clause d’habitation bourgeoise ou clause d’habitation exclusive

Le règlement de copropriété peut également comporter une clause d’habitation exclusive. Ce qui veut dire que la copropriété ne peut être utilisée qu’à des fins d’habitation. Impossible alors de proposer son logement à la location. Cette clause peut également être appelée « clause d’habitation bourgeoise » dans le règlement.

Attention cependant. Si les activités libérales et/ou les activités commerciales sont autorisées dans l’immeuble, il est possible que la location de meublé de tourisme le soit aussi.

Demander au syndic

En cas de doute, il est possible de se tourner vers son syndic de copropriété. Ce dernier pourra vous transmettre le règlement si vous ne l’avez plus en votre possession et même répondre à vos questions.

Location Airbnb : quels risques en copropriété ?

Pratiquer une activité de location de meublé de tourisme sans avoir obtenu un accord de location ou en ne respectant pas les règles de copropriété n’est pas sans risque. En effet, cela peut conduire le propriétaire à payer des amendes ou même à avoir des problèmes avec la justice.

En cas de nuisances sonores

Respecter la tranquillité des voisins, une des règles d’or de la vie en copropriété qui s’applique pareillement à un propriétaire ou locataire. Les nuisances sonores dues à la mise en location saisonnière peuvent être reprochées au propriétaire et sa responsabilité est engagée. Reste que ces troubles anormaux du voisinage ne sont pas faciles à prouver pour les plaignants. Il est tout de même possible que la copropriété décide finalement de faire interdire ces locations saisonnières en assemblée générale.

Voici plusieurs gènes qui peuvent être constatés : parties communes encombrées, bruit dans les escaliers et les couloirs (notamment la nuit ou encore des bruits de valises), fêtes organisées par les locataires…

Des locations de plus en plus encadrées

Il n’y a pas que la copropriété qui encadre les locations saisonnières type Airbnb. De plus en plus de villes ont décidé de poser un cadre pour éviter les dérives mais aussi éviter des problèmes de logement pour la population locale, qui peine à trouver des locations longue durée dans certaines zones tendues.

Un nombre de nuitées limité

Ainsi plusieurs villes ont décidé de limiter le nombre de nuitées à 120 par an pour une résidence principale. Selon le site internet de la plateforme Airbnb, s’il s’agit de la location d’une chambre dans le logement, il n’y a pas de limitation. Cela n’a pas d’impact sur la fiscalité : les revenus locatifs doivent être déclarés.

Déclaration à la municipalité

Certaines villes demandent également qu’une déclaration soit faite en mairie. Objectif : obtenir un numéro d’enregistrement, indispensable pour mettre son bien en location. Il s’agit d’une procédure gratuite. Sur son site, Airbnb propose une liste des communes qui sont concernées par cette obligation.

Pour les résidences secondaires

Les résidences secondaires peuvent également être proposées à la location saisonnière. Pour ce faire, il faut déclarer son activité à la municipalité. Suivant la ville dans laquelle se trouve le bien, il peut être demandé qu’un changement d’usage (ou changement d’affectation) du bien soit effectué. Dans ce cas, le syndic de copropriété doit être averti et doit donner son accord, à l’unanimité.

➕ Ce qui change en 2025

En 2025, de nouvelles règles viennent renforcer l’encadrement des meublés touristiques, notamment dans les copropriétés :

• Information obligatoire du syndic : tout copropriétaire mettant en location son logement sur une plateforme (Airbnb, Abritel, etc.) doit désormais informer le syndic, même si la location est autorisée.

• Facilitation des interdictions : les copropriétés peuvent désormais voter plus facilement l’interdiction des meublés touristiques dans leur règlement. Il suffit d’une majorité des deux tiers en assemblée générale, au lieu de l’unanimité auparavant.

• Nouvelles règles locales : certaines communes peuvent désormais fixer un plafond inférieur à 120 nuitées (ex. : 90 jours) et définir des zones réservées à l’habitation principale via leur Plan Local d’Urbanisme (PLU).

• Amendes renforcées : jusqu’à 15 000 € d’amende en cas de dépassement des durées autorisées, ou en cas de fausse déclaration.