Dégât des eaux en copropriété : qui fait quoi ?

Fuite d’eau, mur imbibé, plafond qui s’effondre… En copropriété, les dégâts des eaux sont fréquents et nécessitent une gestion efficace pour éviter les conflits entre occupants, syndic et assureurs. La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeubles), mise en place le 1er juin 2018, encadre la prise en charge du sinistre et définit qui fait quoi.

Dans cet article, nous vous expliquons comment fonctionne la gestion d’un dégât des eaux en copropriété, étape par étape.

Identifier l’origine de la fuite en copropriété 

Chaque jour, 4160 dégâts des eaux sont déclarés en France, selon France Assureurs. Le dégât des eaux est la première cause de sinistre dans les logements en France, en immeuble ou en maison individuelle.

La première étape cruciale lors d’un dégât des eaux est l’identification de l’origine de la fuite. 

Découvrez dans quels cas un copropriétaire peut être contraint à réaliser des travaux.

Qui doit organiser la recherche ?

Selon la convention IRSI, la responsabilité de l’organisation de la recherche de fuite dépend de la localisation présumée de cette dernière :

• Fuite semblant provenir d’un local privatif : L’assureur de l’occupant du local prend en charge l’organisation de la recherche de fuite.
• Fuite provenant d’une partie commune : Le syndic de copropriété organise la recherche de fuite.
• Autres situations : local privatif inaccessible, origine présumée difficile à identifier, doutes ou urgences. Dans ces cas, le syndic, en tant que garant de la conservation de l’immeuble, est souvent le mieux placé pour arbitrer. Il prendra donc en charge la gestion de la fuite et pourra, grâce à la convention, obtenir le remboursement auprès de l’assureur du local finalement identifié comme responsable.

Cette distinction permet de déterminer rapidement qui doit intervenir pour stopper la fuite et limiter les dommages.

👉 Découvrez comment soumettre une demande de travaux en copropriété.

Qui finance la recherche de fuite 

La convention IRSI prévoit que les frais de recherche de fuite sont généralement pris en charge par l’assureur du local responsable de la fuite. 

Le syndic peut réclamer le remboursement de la recherche effectuée dans un local privatif à l’assureur de ce local si la fuite provenait bien de là. 

👉 Faire face à des frais de travaux imprévus peut être compliqué. Découvrez quelles solutions existent si vous ne pouvez pas payer les travaux en copropriété.

Déclarer un dégât des eaux : qui fait quoi ?

Dès la constatation d’un dégât des eaux, plusieurs actions doivent être entreprises :

Le rôle du sinistré et du syndic

Par le sinistré :

• Préservation des preuves : Prendre des photographies des dommages et conserver les biens endommagés jusqu’à l’évaluation par l’assureur.

Par le syndic :

• Information des copropriétaires : Notifier les autres occupants de l’immeuble si les parties communes ou d’autres lots sont affectés.
• Coordination des interventions : Organiser les réparations nécessaires dans les parties communes et faciliter l’accès aux professionnels mandatés.

La prise en charge du dossier

Selon la convention IRSI, l’assureur du local sinistré est désigné comme assureur gestionnaire. Il est responsable de la gestion complète du dossier, y compris :

• Évaluation des dommages : Mandater un expert si nécessaire pour estimer l’ampleur des dégâts.
• Organisation des réparations : Proposer des solutions pour la remise en état des lieux.
• Indemnisation : Verser les sommes dues au titre des garanties prévues au contrat ou, pour les sinistres coûteux, répartir les indemnisations entre les assureurs désignés

Cette centralisation vise à simplifier les démarches pour les assurés et à accélérer le processus d’indemnisation.

Qui paie en cas de dégât des eaux en copropriété ?

La répartition des coûts dépend de leur montant, de la localisation et de la propriété des biens endommagés:

Prise en charge des frais de réparation et d’indemnisation

La convention IRSI prévoit deux niveaux d’indemnisation en fonction du montant des dommages constatés :

• Tranche 1 (jusqu’à 1 600 € HT) :
  L’assureur gestionnaire couvre l’intégralité des frais, à l’exception de certains cas comme un défaut d’assurance. Aucun recours contre un autre assureur n’est possible, hormis pour un sinistre récurrent. De plus, aucune expertise n’est requise, sauf en cas de répétition du sinistre ou d’implication d’un tiers extérieur.
• Tranche 2 (entre 1 600 € et 5 000 € HT) :
  Une expertise conjointe est obligatoire pour évaluer les responsabilités et répartir les frais. L’assureur du propriétaire des biens endommagés prend en charge les réparations. Des recours sont possibles à l’encontre de l’assureur conventionnellement désigné comme responsable selon le rapport d’expertise.

Cas particuliers et recours entre assureurs

• En cas de litige sur la responsabilité, les recours sont gérés directement entre les assureurs​.
• Si un locataire n’a pas d’assurance, c’est l’assureur du propriétaire qui prend en charge.

Nos conseils pour bien gérer un dégât des eaux en copropriété

D’après un article d’Atlas Mag, la fréquence des dégâts des eaux a bondi de 20,4 % depuis le début de l’année 2024. Face à ce risque croissant, il est essentiel de savoir comment réagir efficacement.

Les bons réflexes à adopter

✔ Couper immédiatement l’eau et prévenir les voisins concernés.
✔ Prévenir son assureur rapidement.
✔ Ne pas engager de travaux avant l’accord de l’assurance.

Comment éviter les sinistres futurs ?

✔ Entretenir régulièrement les canalisations et équipements sanitaires.
✔ Sensibiliser les occupants sur les risques (fuite de lave-linge, joints usés…).
✔ Faire vérifier les installations d’eau en amont par un professionnel.