Quelles sont les obligations des passoires thermiques en copropriété ?

5,2 millions de logements sont des passoires thermiques en France. Afin de lutter contre ce phénomène, le gouvernement a mis en place de nombreuses contraintes. Découvrez dans cet article quelles sont les obligations des appartements notés F ou G au DPE en résidence collective.

Rappel sur les passoires thermiques en copropriété

Une passoire thermique est un logement noté F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) individuel : A étant la meilleure note et G la moins bonne.

Ces habitations sont caractérisées par plusieurs choses :

• une consommation d’énergie très importante ;
• des factures d’énergie anormalement élevées ;
• une mauvaise isolation du bâti ;
• présence d’humidité, de courants d’air et sensation d’inconfort ;
• l’installation de systèmes de chauffage défectueux ou obsolètes ;
• une empreinte carbone plus élevée que la moyenne.

Les interdictions des passoires thermiques en copropriété

Le gouvernement fait la chasse aux passoires thermiques. Dans cette optique, plusieurs mesures existent qui visent à obliger les propriétaires de logements énergivores à les rénover afin d’atteindre une meilleure étiquette énergie.

Interdiction progressive de louer une passoire thermique

La mesure la plus connue est l’interdiction de mise en location d’appartements notés F ou G au DPE.

Ainsi, la loi Climat et Résilience impose aux copropriétaires de passoires thermiques :

• depuis 2022 : l’interdiction d’augmenter le loyer d’un bien noté F ou G entre deux locataires ;
• depuis 2023 : l’interdiction de louer un bien qui consomme plus de 450 kWh/m2/an d’énergie finale (critère de décence) ;
• depuis 2025 : l’interdiction de louer un bien noté G ;
• dès 2028 : l’interdiction de louer un bien noté F ;
• dès 2034 : l’interdiction de louer un bien noté E.

Plusieurs sources récentes confirment qu’un logement classé G entraîne une facture d’énergie annuelle moyenne largement supérieure à 2 300 €. Une étude de l’Insee, reprise par Boursorama en avril 2025, montre par exemple l’ampleur de ces dépenses :

• Logement DPE A : ~732 € par an (pour ~120 m²)

• Logement DPE E : ~2 012 € par an (pour ~86 m²)

• Logement DPE F : ~2 472 € par an (pour ~84 m²)

• Logement DPE G : ~2 873 € par an (pour ~74 m²)

Interdiction d’installer un chauffage au fioul et au charbon dans une passoire thermique en copropriété

Nous le disions, les passoires thermiques possèdent souvent des systèmes de chauffage et d’eau chaude sanitaire énergivores et polluants. Pour lutter contre ce fléau, le gouvernement a interdit l’installation d’équipements neufs fonctionnant au fioul et au charbon et rejetant plus de 300 gCO2eq/KWh PCI (pouvoir calorifique inférieur).

Autrement dit, si la chaudière d’une passoire thermique tombe en panne, elle ne pourra pas être remplacée par un système utilisant ces mêmes sources d’énergie mais plutôt par un appareil fonctionnant aux énergies renouvelables tels qu’une pompe à chaleur.

Par ailleurs, l’interdiction d’installer des chaudières à gaz dans le résidentiel va s’étendre aux logements collectifs d’ici 2025.

DPE collectif obligatoire pour les copropriétés

Que votre bien soit une passoire thermique ou non, votre copropriété est quant à elle dans l’obligation de réaliser un DPE collectif. En tant que copropriétaire, vous êtes directement concerné puisque lors de la réunion en assemblée générale, vous allez voter pour le prestataire en charge de la réalisation du document.

Pour rappel, voici les échéances pour l’obligation du DPE collectif :

• à partir du 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
• à partir du 1er janvier 2025 pour les immeubles entre 50 et 200 lots ;
• à partir du 1er janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots.

Fonds de travaux et PPPT obligatoires pour les copropriétés

Ce n’est pas tout ! Les copropriétés de plus de 10 lots doivent également mettre en place un fonds de travaux. Alimenté par les copropriétaires sous forme de cotisation annuelle, ce fonds permet de financer le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) ainsi que les travaux de rénovation qui en découlent. En tant que copropriétaire, vous devez également choisir les différents prestataires lors d’une réunion en AG.

Comment sortir du statut de passoire thermique en copropriété ?

Votre logement est une passoire thermique et vous souhaitez savoir comment améliorer votre DPE ? Voici comment faire.

Rénovation d’ampleur pour passoire thermique en copropriété

La meilleure manière d’améliorer sa note au DPE de manière significative est la rénovation globale ou d’ampleur.

Travaux collectifs pour une passoire thermique en copropriété

Il est d’abord possible d’effectuer des travaux de rénovation d’ampleur au niveau de la copropriété tels que l’isolation du bâtiment par l’extérieur (ITE), le remplacement d’un système de chauffage collectif et d’eau chaude sanitaire (ECS) ou encore le calorifugeage des tuyaux. Bien que plus difficile à mettre en place car impliquant de nombreuses parties prenantes, ce type de rénovation est extrêmement efficace et peut être amorti par les aides à la rénovation en 2024.

En effet, MaPrimeRénov’ Copropriété finance de 30 % à 45 % du montant des travaux avec un plafond du montant de travaux de 25 000 € par logement. La condition : effectuer des travaux permettant d’atteindre un gain énergétique d’au moins 35 %.

Travaux individuels dans une passoire thermique en copropriété

Les copropriétaires peuvent également améliorer la note du DPE de leur bien en procédant à une rénovation globale de leur logement uniquement. Pour cela, il est recommandé d’isoler ses murs, fenêtres et portes mais aussi troquer son chauffage aux énergies fossiles pour un mode de chauffage performant, écologique et économique (exemple chauffage géothermique). Enfin, la ventilation (VMC) permet elle aussi d’améliorer le DPE individuel.

Pour aider les copropriétaires à financer ces travaux d’ampleur, il existe MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné. Cette aide est conditionnée au fait que le projet de travaux doit permettre un gain d’au moins 2 classes énergétiques sur le DPE. Pour les foyers aux revenus très modestes dont le gain est estimé à 4 classes ou plus, le montant de la prime peut aller jusqu’à 80 % du montant des travaux !

Valeur verte d’une passoire thermique en copropriété

Le saviez-vous ? Les passoires thermiques sont dépréciées sur le marché immobilier. Afin d’améliorer la valeur verte de votre logement, soit la valeur additionnelle perçue par les acquéreurs en raison de ses bonnes performances énergétiques et environnementales, il est recommandé de la rénover de fond en comble !

Est-ce que l’interdiction de louer un logement G s’applique aussi aux résidences principales ?
En moyenne, entre 500 et 800 €/m², selon la configuration et les matériaux utilisés.

Qui doit financer les travaux pour sortir une passoire thermique de l’interdiction ?
Ce sont les copropriétaires qui doivent les financer, individuellement pour leur lot ou collectivement si les travaux concernent les parties communes. Des aides publiques comme MaPrimeRénov’ Copropriété peuvent réduire significativement le reste à charge.

Le DPE collectif est-il suffisant pour vendre ou louer un logement ?
Non. Le DPE collectif concerne l’immeuble dans son ensemble. Il faut également un DPE individuel pour chaque lot mis en vente ou en location.