Quelle est la différence entre une copropriété et une indivision ? 

Vous venez d’hériter d’un bien immobilier dont vous n’êtes pas le seul bénéficiaire ou bien vous souhaitez acheter un appartement avec votre conjoint ? Découvrez les bénéfices de l’indivision et cessez une bonne fois pour toute de la confondre avec la copropriété ! Dans cet article, Genius vous présente les deux définitions juridiques pour y voir plus clair.

Définition d’une copropriété

La notion de copropriété est encadrée par la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui la définit comme “tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.” 

Une copropriété est donc un immeuble résidentiel divisé en plusieurs lots privés (les appartements) détenus exclusivement par plusieurs propriétaires (les copropriétaires). Les espaces communs (hall d’entrée, escaliers, cours, ascenseurs) sont quant à eux partagés entre les copropriétaires selon un système de quote-part exprimé en tantièmes, mais ils n’en ont pas la jouissance exclusive.

Tous les copropriétaires, dès lors qu’ils sont plus de deux au sein de la copropriété, sont regroupés sous l’appellation syndicat de copropriété. Ce syndicat doit se regrouper tous les ans à l’occasion d’une assemblée générale (AG) où seront prises des décisions importantes pour la vie de la copropriété : règlement de copropriété, budget prévisionnel, travaux de rénovation etc.

Le syndic est l’organisme qui est chargé d’appliquer les décisions votées en AG. Il est désigné par le syndicat de copropriété.

Définition d’une indivision 

On parle d’indivision quand au moins deux copropriétaires, appelés indivisaires, ont des droits de propriété de même nature sur un même bien. Chaque acquéreur est propriétaire du bien indivis à hauteur de sa contribution financière lors de l’achat (50/50, 100/20 etc), sans que sa quote-part ne soit matériellement distinguée.

Ce cas de figure se présente le plus souvent en cas de succession par héritage (décès d’un membre de la famille avec plusieurs héritiers par exemple), la dissolution des régimes matrimoniaux communautaires (divorce, décès) ou lors d’achat mutualisé (entre concubins ou pacsés). 

Les indivisaires sont liés par des droits, parmi lesquels : 

• la possibilité de quitter l’indivision à tout moment ; 
• le droit de préemption : en cas de cession d’une part d’un indivisaire, les autres indivisaires sont prioritaires pour la racheter

Mais aussi des devoirs : 

• l’obtention de l’accord des autres indivisaires pour certaines décisions ; 
• le respect de la destination du bien : un indivisaire ne peut pas transformer un appartement en local commercial par exemple ; 
• le paiement des dettes et des charges communes (impôts, taxes, travaux) du bien indivis ; 
• l’indemnisation des autres acquéreurs en cas d’utilisation personnelle du bien indivis.

Peut-il y avoir indivision en copropriété ? 

Oui. En copropriété, l’indivision concerne les lots qui appartiennent à deux propriétaires ou plus, jouissant des mêmes droits de propriété sur le même bien. Autrement dit, un couple qui a acheté un bien immobilier à parts égales dans une copropriété est concerné par l’indivision.

Par ailleurs, d’après Consortium immobilier, “la situation juridique de copropriété n’exclue pas le phénomène d’indivision. En effet, cette dernière est présente dans la copropriété de par l’existence de parties communes dans chaque lot de copropriété. Ces parties communes se trouvent en état d’indivision puisque les copropriétaires ne disposent pas de droit exclusif sur elles. Elles appartiennent collectivement à la masse des copropriétaires, réunis dans le syndicat des copropriétaires.”

Comment sont prises les décisions en indivision ?

Il existe différents niveaux d’accord pour prendre des décisions en indivision : 

• pour les décisions nécessaires à la conservation du bien, comme le remplacement d’une chaudière défectueuse, un indivisaire seul peut s’en charger : on parle d’acte conservatoire ; 
• pour la gestion courante comme le renouvellement des baux d’habitation, un accord à la majorité des deux tiers des droits indivis doit être trouvé : il s’agit des actes de gestion ; 
• enfin pour la vente des biens meubles pour régler les charges ou les dettes de l’indivision, la décision doit aussi être prise au deux tiers des droits indivis : il s’agit des actes de disposition.

En ce qui concerne la participation aux assemblées générales ou extraordinaires, les indivisaires doivent être représentés par un mandataire commun pour pouvoir voter : “En cas d’indivision ou d’usufruit d’un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic.” La désignation du mandataire est aux frais des indivisaires.

Comment éviter les risques en indivision ?

L’indivision en copropriété peut être source de conflits entre les différents indivisaires. Afin d’éviter tout litige, et de fixer des règles claires, il est possible d’établir une convention d’indivision. Cette dernière doit être transposée à l’écrit et encadrée par un notaire en cas de présence de biens immobiliers. Elle permet de lister les biens, préciser les droits de chacun et peut être conclue pour une durée de cinq ans renouvelable ou pour une durée indéterminée.

Comment sortir de l’indivision ? 

Il est possible de sortir de l’indivision à tout moment et de différentes manières : 

• en vendant ou donnant sa quote-part à une autre indivisaire ou à une personne étrangère à l’indivision ; 
• en se mettant d’accord sur la vente du bien et le partage du prix de vente proportionnellement aux parts de chacun.