Financer des travaux de copropriété grâce au crowdfunding

Face aux coûts importants des travaux en copropriété, notamment pour la rénovation énergétique ou les ravalements, les syndics et copropriétaires cherchent des solutions innovantes. Parmi elles, le crowdfunding immobilier, ou financement participatif, suscite un intérêt croissant. Mais est-ce vraiment possible ? Dans quels cas et sous quelles conditions ? Genius vous explique tout.

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier consiste à faire appel à un grand nombre d’investisseurs particuliers via une plateforme dédiée, afin de collecter des fonds pour financer un projet immobilier. Ce modèle permet aux porteurs de projets de diversifier leurs sources de financement.

On distingue généralement deux formes principales :

• le prêt participatif (crowdlending) : les investisseurs prêtent de l’argent contre rémunération (intérêt) ;
  
• l’investissement en capital (equity) : les investisseurs deviennent actionnaires du projet et perçoivent une part des bénéfices.
  

Ce type de financement est bien établi pour les promoteurs immobiliers, mais son utilisation en copropriété reste marginale et complexe.

Travaux en copropriété : un coût difficile à assumer

Les travaux en copropriété peuvent représenter des sommes considérables. Un ravalement de façade coûte souvent entre 50 à 200 €/m² tout compris (échafaudage, préparation, enduits, finitions). Pour des rénovations globales avec objectif de performance énergétique (type BBC rénovation), les montants grimpent encore.

Crowdfunding immobilier : est-ce adapté à une copropriété ?

Un cadre juridique encore flou

À ce jour, aucune disposition du Code de la copropriété n’interdit explicitement le recours au crowdfunding. Cependant, plusieurs obstacles freinent son application :

• Structure juridique inadaptée : une copropriété n’a pas de personnalité morale. Or, pour collecter des fonds en financement participatif, il faut un porteur de projet identifié (société, SCI, SAS…).
  
• Responsabilité collective : en cas de défaut ou de litige, la question de la responsabilité juridique vis-à-vis des investisseurs pose problème.
  
• Réglementation stricte : les plateformes de crowdfunding sont régies par l’AMF (Autorité des marchés financiers) et doivent vérifier la solidité juridique du projet.

Des cas possibles… mais limités

Il est envisageable d’utiliser le crowdfunding dans des cas très spécifiques, par exemple :

• création d’une SCI par des copropriétaires volontaires pour porter un projet collectif (ex : installation de panneaux photovoltaïques sur toiture) ;
  
• projet de réhabilitation porté par une structure extérieure (promoteur, bailleur social) intégrant une copropriété.
  

Mais dans la majorité des cas, ce type de financement reste complexe à mettre en place pour des travaux relevant du syndicat de copropriété.

Quelles alternatives pour financer les travaux en copropriété ?

Avant de se tourner vers le crowdfunding, il existe plusieurs solutions éprouvées et accessibles pour financer des travaux :

Fonds de travaux (obligatoire depuis 2017)

Mis en place par la loi ALUR, il permet d’anticiper les dépenses futures. Chaque copropriétaire cotise selon sa quote-part.

Éco-prêt à taux zéro collectif (Éco-PTZ)

Ce prêt sans intérêt est accessible aux copropriétés pour financer des travaux de rénovation énergétique, sous conditions. Le montant peut aller jusqu’à 30 000 € par logement.

Subventions publiques (Anah, collectivités locales)

L’Agence nationale de l’habitat (Anah) peut financer : 

• 30 % des travaux si le projet apporte ≥ 35 % de gain ;
• 45 % des travaux si le projet apporte ≥ 50 % de gain, avec un plafond de 25 000 € de travaux par logement. Des bonus peuvent s’ajouter : +10 % en cas de sortie de passoire (F/G → ≥ D) et +20 % pour « copropriété fragile ».

Prêt collectif avec établissement bancaire

Certains syndics proposent des prêts collectifs à taux préférentiel, à condition qu’ils soient votés en assemblée générale à l’unanimité. Chaque copropriétaire peut y souscrire individuellement.

💡 Bon à savoir

Selon le Baromètre du crowdfunding 2023 (FPF–Mazars, publié le 8 février 2024), le crowdfunding immobilier a collecté 1,161 Md€ en 2023, soit –28 % par rapport à 2022 (1,607 Md€) ; il représente 55,6 % de la collecte globale.