La gestion d’une copropriété implique une multitude d’obligations administratives et financières. Parmi les problématiques les plus courantes : les impayés de charges. Ceux-ci peuvent mettre en péril le bon fonctionnement de l’immeuble. Heureusement, la protection juridique est une solution efficace pour accompagner les syndics et copropriétés en cas de litige ou de défaut de paiement.
Pourquoi souscrire une protection juridique en copropriété ?
La protection juridique est un contrat d’assurance qui vise à accompagner la copropriété dans la gestion de litiges (amiables ou judiciaires) et à couvrir les frais afférents.
Les risques couverts
Elle peut notamment couvrir :
- Les impayés de charges de copropriétaires,
- Les litiges avec des fournisseurs (entrepreneurs, prestataires),
- Les conflits entre copropriétaires,
- Les recours liés aux décisions d’assemblées générales,
- Les contestations de travaux ou défauts de construction.
Bon à savoir 🔎
Les assureurs en protection juridique ne se limitent pas à la prise en charge des frais de justice. Ils proposent également un accompagnement par des juristes dès la phase amiable, afin de résoudre les différends avant qu’ils ne se transforment en litiges. Un moyen efficace de prévenir les contentieux et de favoriser des solutions rapides.
Les frais pris en charge
Une protection juridique couvre généralement :
- Les honoraires d’avocats,
- Les frais d’huissiers ou d’experts,
- Les frais de procédure (assignations, référés…).
Impayés de charges : quelles solutions juridiques ?
En France, en 2022, près de 20 % des charges n’ont pas été réglées, soit un montant avoisinant les 2 milliards d’euros.
Mise en demeure et commandement de payer
Lorsqu’un copropriétaire ne règle pas ses charges, le syndic est en droit d’envoyer :
- Une mise en demeure de paiement (recommandée avec AR),
- Puis un commandement de payer, étape obligatoire avant la saisie judiciaire.
Bon à savoir 🔎
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 autorise la saisie conservatoire des biens du débiteur, même sans autorisation judiciaire préalable.
Procédure judiciaire simplifiée
Une injonction de payer peut être lancée via le tribunal judiciaire. Elle permet de contraindre le copropriétaire à régler sa dette sous peine de saisie.
Recouvrement par une société externe
Le syndic peut aussi mandater un cabinet spécialisé pour gérer le recouvrement amiable ou judiciaire. Certains contrats de protection juridique prennent en charge tout ou partie de cette prestation.
Protection juridique : que dit la loi ?
L’article L127-1 du Code des assurances encadre la protection juridique. Elle est soumise aux conditions suivantes :
- Le contrat doit être indépendant des intérêts de l’avocat ou du prestataire,
- L’assuré peut librement choisir son avocat,
- Elle doit être souscrite avant la naissance du litige pour être applicable.
Quelle protection juridique choisir pour une copropriété ?
Les contrats varient selon les assureurs. Voici quelques critères à comparer :
- Étendue des garanties : litiges internes/externe, niveau de recours ;
- Plafond de garantie annuel (souvent entre 10 000 € et 50 000 €) ;
- Frais pris en charge : assistance juridique, frais d’avocat, etc. ;
- Temps de carence (délais avant activation des garanties) et franchises ;
- Prix : généralement de 200 € à 500 € / an pour une copropriété moyenne, moins de 10€ par an par lot principal.
Astuce 💡
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