Ravalement en copropriété : paiement, financement

Le ravalement de façade fait partie des travaux incontournables de la copropriété. Il permet d’améliorer l’esthétique de l’immeuble mais aussi de préserver le confort de ses occupants lorsqu’il implique de plus gros travaux. Qui est responsable du ravalement de façade ? Comment doit-on payer un ravalement en copropriété ? Genius vous répond !

Qu’est-ce qu’un ravalement de façade en copropriété ?

Un ravalement de façade, aussi appelé réfection de façade, consiste à effectuer des travaux plus ou moins conséquents sur la façade extérieure d’une copropriété. Cela peut aller du simple nettoyage à la réparation ou au remplacement d’éléments (statues, murs, gouttières).

L’objectif est de restaurer ou bien d’améliorer l’enveloppe du bâtiment qui a été abîmée par les intempéries (vent, pluie, humidité) ou le vieillissement naturel de la structure (fissures, décoloration). Le ravalement de façade est donc à distinguer de la façade végétale en copropriété, qui permet d’apporter une valeur verte à l’édifice.

Un ravalement de façade peut durer entre 2 et 5 mois selon le chantier, et se déroule le plus souvent selon ces étapes :

• étude de la façade et détection des défauts par un professionnel du bâtiment comme un façadier ;
• nettoyage de la façade ;
• réparation de la façade : changement des joints ou des briques pour le toit par exemple ;
• finitions par un enduit ou parement.

Ravalement en copropriété : est-ce obligatoire ?

Le ravalement en copropriété est obligatoire dans deux cas.

Ravalement obligatoire dans certaines communes

Dans certaines communes comme à Paris ou à Lyon par exemple, un arrêté préfectoral impose aux syndicats de copropriétaires un ravalement de façade tous les dix ans. Pour savoir si votre copropriété est concernée, contactez le service d’urbanisme de votre mairie.

Si cette obligation décennale n’est pas respectée, la mairie peut envoyer une injonction au ravalement de façade au syndic dans un délai inférieur à un an. Si les travaux ne sont pas réalisés passé ce délai, la mairie peut faire réaliser le ravalement aux frais des copropriétaires. S’ajoute à cela une amende de 3750 euros.

Ravalement obligatoire en cas d’isolation thermique par l’extérieur

Si votre copropriété n’est pas concernée par l’obligation décennale, les copropriétaires ont toujours la responsabilité de maintenir l’immeuble en bon état.

Par ailleurs, depuis 2017 et la loi Alur, si les copropriétaires votent pour la réalisation d’un ravalement sur 50 % des façades chauffées donnant sur l’extérieur, il est obligatoire de procéder en même temps à l’isolation thermique extérieure de la façade de la copropriété (ITE) et à son isolation acoustique pour les bâtiments en zone exposés au bruit (route, voie ferroviaire, aéroport).

Qui paie le ravalement de façade ?

Et maintenant, la question cruciale : comment paie-t-on le ravalement en copropriété ? Il faut savoir que ces travaux sont à la charge des copropriétaires, à hauteur de leur quote-part, c’est-dire des tantièmes qu’ils possèdent.

Il est possible de puiser dans le fonds de travaux pour financer le ravalement comme l’énonce certaines associations telles qu’arc-copro : “Ainsi utiliser le fonds travaux pour des travaux d’entretien exceptionnels n’est pas stratégique car les épargnes nécessaires se retrouvent vidées ne permettant plus l’année en question de financer des travaux extrêmement couteux comme le ravalement de façade, le changement de chaudière ou de l’ascenseur.”

C’est le rôle du syndic de proposer un prêt spécial collectif afin d’aider les copropriétaires à régler ces sommes qui peuvent parfois être très importantes : entre 2000 et 5000 euros par copropriétaire en moyenne. Ce type de prêt présente généralement un taux d’intérêt bas, une absence de garantie hypothécaire ou encore de pénalités financières en cas de remboursement anticipé. Ce prêt est facultatif et doit être voté à l’unanimité en assemblée générale pour être mis en place.

Sinon, il existe des subventions au niveau local ou régional. C’est au syndic de se renseigner et de les proposer aux copropriétaires.

Comment est voté un ravalement de façade ?

Pour réaliser un ravalement de façade, le syndic doit convoquer une assemblée générale au cours de laquelle les copropriétaires, rassemblés sous la forme d’un syndicat de copropriétaires, vont procéder à un vote des travaux de copropriété.

Celui-ci diffère selon le projet :

• pour un ravalement simple type entretien ou nettoyage de la façade : la majorité simple est suffisante ;
• pour des travaux lourds impliquant l’isolation thermiqu extérieure : la majorité absolue est requise ;
• pour un ravalement décennal obligatoire : la majorité absolue est aussi nécessaire.

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