Quel est le rôle du syndic de copropriété en cas de travaux ?

Conformément à la loi de 1965, toute copropriété doit être pourvue d’un syndic, soit un représentant légal du syndicat des copropriétaires. Ce dernier joue le rôle de véritable chef d’orchestre, notamment en ce qui concerne les travaux dans les parties communes. Découvrons dans cet article le rôle que doit endosser le syndic en cas de travaux ainsi que ses responsabilités afférentes.

Rôle du syndic en cas de travaux d’entretien 

Le syndic peut décider d’engager des petits travaux d’entretien dans les parties communes sans l’accord préalable du syndicat des copropriétaires. 

Il s’agit par exemple du : 

• changement d’ampoule dans le hall d’entrée ;
• l’approvisionnement en combustible pour le chauffage central. 

Rôle du syndic en cas de travaux urgents 

Même chose dans le cas de travaux dits urgents dans les parties communes. Sont dits urgents les travaux qui qui sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et qui menacent la sécurité des occupants. 

Par exemple : 

• réparation d’une canalisation suite à une fuite d’eau ; 
• remplacement d’une vitre cassée dans le hall d’entrée ; 
• travaux permettant de pallier une insuffisance de chauffage pouvant créer de la précarité énergétique en copropriété.

Les démarches du syndic en cas de travaux urgents

Bien que le syndic n’ait pas besoin de demander l’autorisation des copropriétaires pour faire réaliser ces travaux en raison de leur caractère urgent, il doit tout de même procéder à quelques démarches : 

• informer les copropriétaires de ces travaux (email, affichage, avis etc.) ; 
• convoquer immédiatement une assemblée générale pour faire ratifier le devis du prestataire choisi pour les travaux (même a posteriori de l’intervention) ; 
• après avis du conseil syndical, demander au syndicat le versement immédiat d’une provision qui ne doit pas dépasser un tiers du montant du devis pour financer le chantier.

Quel est le rôle du syndic pour les autres types de travaux ? 

Les travaux dans les parties communes qui ne sont ni urgents, ni liés à l’entretien courant doivent obligatoirement être mis à l’ordre du jour d’une assemblée générale par le syndic et votés par les copropriétaires. 

En voici quelques exemples : 

• transformation d’un élément d’équipement, addition d’un élément nouveau ou amélioration ; 
• travaux d’économie d’énergie non liés à l’entretien.

Ces travaux qui entrent le plus souvent dans le cadre de la rénovation énergétique en copropriété sont votés à la majorité de l’article 25, soit à la majorité des voix des copropriétaires présents, absents ou représentés.

Les modalités de vote varient en fonction du type de travaux. Ainsi : 

• la surélévation ou construction de bâtiments implique un vote à la majorité de l’article 26, soit la “majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents) détenant les deux tiers des voix” ; 
• l’aliénation des parties communes requiert un vote à l’unanimité “lorsque leur conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble”. Autrement dit, la vente des espaces partagés de l’immeuble doit être approuvée par tous les copropriétaires si ces espaces sont essentiels pour maintenir l’usage prévu de l’immeuble.

Rôle du syndic dans les travaux : les démarches

Le syndic a donc pour obligation de convoquer une AG pour le vote des travaux. Toutefois, ce ne sont pas ses uniques devoirs. Voici les autres démarches qui lui incombent en matière de travaux ! 

Projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT)

Certaines copropriétés sont tenues de réaliser un Projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT). 

Il s’agit des copropriétés ayant plus de 15 ans et : 

• depuis 2023 : plus de 200 lots ; 
• depuis 2024 : entre 51 et 200 lots ; 
• depuis 2025 : 50 lots ou moins.

Le PPPT est un document qui liste les travaux à réaliser dans les dix prochaines années et les moyens pour y parvenir. 

C’est au syndic d’engager les démarches, à savoir : 

• mettre la réalisation du PPPT à l’ordre du jour de l’assemblée générale ; 
• présenter plusieurs devis de prestataires ; 
• suivre le déroulement du diagnostic.

Convoquer l’assemblée générale pour les travaux

Nous l’avons dit plus haut, il s’agit de l’une des principales missions du syndic : convoquer les copropriétaires en assemblée générale ou extraordinaire pour mettre à l’ordre du jour la question des travaux découlant (ou non) du PPPT.

En amont, le syndic doit avoir contacté plusieurs artisans afin de proposer au moins deux devis différents en AG. 

Par ailleurs, la question du financement doit être abordée. Celui-ci est rendu possible grâce au : 

• fonds de travaux : il s’agit d’une cotisation annuelle obligatoire pour les copropriétaires qui permet de financer certains travaux ;
• prêt collectif : au nom de l’ensemble des copropriétaires auprès d’une banque proposant ce service.

Mandater le professionnel des travaux

Une fois que le syndicat a voté (à la majorité de l’article 25) pour l’un des devis, c’est au syndic que revient le rôle de contractualiser avec l’artisan : signature du devis, discussion des modalités de mise en œuvre du chantier, versement de l’acompte etc.

Suivre le bon déroulement du chantier

Le rôle du syndic ne s’arrête pas là : il est présent tout au long de la durée du chantier, aux côtés du maître d’ouvrage, du bureau d’étude ou de l’architecte. Il doit en effet veiller à son bon déroulement, au respect du cahier des charges et des dépenses engagées. Il doit également tenir informé les copropriétaires de l’avancée des travaux.

Vérifier les travaux

Une fois le chantier achevé, le syndic réceptionne les travaux. Il s’assure qu’ils sont conformes aux exigences requises. En cas de problème ou de malfaçon, le syndic peut demander une correction au prestataire. S’il ne le fait pas et que les défauts sont relevés a posteriori, le syndic sera tenu pour responsable par les copropriétaires.

Travaux dans les parties privatives : quel rôle pour le syndic ? 

Enfin, un dernier type de travaux peut avoir lieu en copropriété : il s’agit des travaux dans les parties privatives. C’est au locataire ou au copropriétaire de se charger entièrement du projet et de son financement. 

Dans ce cas, le syndic a un rôle limité, à savoir : veiller au respect du règlement de copropriété : par exemple, les travaux ne doivent pas être réalisés à certaines heures (comme la nuit).