Comment fonctionne le vote des travaux en copropriété ?

Les copropriétés sont régulièrement soumises à des travaux, qu’il s’agisse de la réfection de la toiture, de la rénovation de l’isolation ou de l’embellissement de la façade. Dans quel cas le vote en assemblée générale est-il obligatoire ou facultatif ? Quelle différence entre majorité simple et majorité absolue ? Genius fait le point sur le vote des travaux en copropriété !

Comment se déroule un vote de travaux en assemblée générale ?

Les travaux au sein d’une copropriété générale sont très encadrés par la loi. Pour la plupart, ils nécessitent l’approbation des copropriétaires. C’est pour cette raison qu’une fois par an, le syndic est tenu d’organiser une assemblée générale (AG) qui réunit l’ensemble des copropriétaires : le syndicat de copropriété (SdC).

L’occasion de discuter d’éventuels travaux dans les parties communes et de voter pour ou contre leur réalisation, mais aussi de statuer sur un budget dédié : le budget prévisionnel. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix qui lui est propre et qui correspond aux tantièmes qu’il détient au sein de la copropriété. Une fois votés, les travaux doivent être suivis par le syndic qui est responsable de leur bon déroulement.

Vote des travaux en copropriété : à la majorité simple

La majorité simple, aussi appelée majorité de l’article 24 “correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentants ainsi que ceux ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes ne sont donc pas pris en compte.”

La plupart des travaux sont votés à la majorité simple. Il s’agit par exemple :

• de travaux d’entretien des parties communes nécessaires au maintien de l’immeuble en bon état : réfection de la toiture, réparation des escaliers ;
• de travaux permettant d’installer des systèmes d’individualisation des frais de chauffage ;
• du mode d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) ;
• de décider ou non d’équiper les places de stationnement de l’immeuble collectif en bornes de recharge pour véhicules électriques.

Vote des travaux en copropriété à la majorité absolue

La majorité absolue, dite majorité de l’article 25, “correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble qu’ils soient présents, représentés et absents”.

Les résolutions concernées par la majorité absolue sont par exemple :

• la décision d’augmenter le montant de la cotisation annuelle au fonds de travaux en l’absence de plan pluriannuel de travaux (PPT) ;
• l’adoption de toute ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT);
• les travaux d’économie d’énergie ou de réduction d’émissions de gaz à effet de serre (comprenant ou non des travaux d’intérêt collectif réalisés sur des parties privatives) ;
• les travaux d’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage.

Lors d’un vote à la majorité absolue (article 25), si le projet n’a pas recueilli au moins un tiers des voix des copropriétaires, alors un nouveau vote peut être organisé. Il doit être réalisé dans les trois mois qui suivent le premier vote et peut être simplifié à la majorité simple (article 24).

Vote de travaux en copropriété à la double majorité

La double majorité, aussi appelée majorité de l’article 26 “correspond à la majorité des copropriétaires de l’immeuble représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires.”

Si au moins ⅔ des voix n’ont pas pu être recueillies, un second vote peut être organisé à la majorité simple : c’est ce qu’on appelle la double majorité.

Vote à l’unanimité

Le vote à l’unanimité requiert l’accord de tous les copropriétaires sans exception. Il peut s’agir par exemple de “l’aliénation des parties communes lorsque la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble”.

Par exemple : transformation d’un immeuble à usage d’habitation en immeuble à usage professionnel.

Quels travaux ne requièrent aucun vote en copropriété ?

Bonne nouvelle : certains travaux au sein de la copropriété ne requièrent aucun vote en assemblée générale !

Il s’agit :

• des travaux privatifs : autrement dit de travaux réalisés au sein du lot du copropriétaire et n’ayant aucun impact sur les parties communes de l’immeuble et sur l’aspect extérieur de la copropriété. Dans ce cas, ils sont à la charge dudit copropriétaire ;
• des travaux d’entretien courant : par exemple, la réparation d’une ampoule cassée dans le hall d’entrée. il s’agit de travaux que le syndic peut prendre en charge sans demander l’avis des copropriétaires ;
• des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble : en cas de fissure dans un mur menaçant l’effondrement de la copropriété, d’une fuite de gaz présentant un danger mortel, le syndic peut engager des travaux sans passer par un vote. Toutefois, il est tenu de convoquer une AG extraordinaire pour en informer le syndicat de copropriété.