Quels sont les risques juridiques en l’absence de PPPT en copropriété ?

Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) fait partie de l’arsenal des mesures contraignantes pour les copropriétés. Que se passe-t-il si ce document n’est pas réalisé dans les délais impartis ? Qui est responsable légalement en cas de non-réalisation du PPPT ? Genius vous donne toutes les réponses dans cet article.

Rappel : le PPPT devient progressivement obligatoire

Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) est un document réalisé par un expert qui permet de planifier les différents travaux à réaliser au sein d’une copropriété sur les dix prochaines années afin de garantir la sauvegarde de l’immeuble ainsi que l’amélioration de ses performances énergétiques.

Il est obligatoire :

• depuis le 1er janvier 2023, pour les copropriétés de plus de 200 lots :
• depuis le 1er janvier 2024, pour les copropriétés de plus de 50 lots et moins de 200 lots ;
• depuis le 1er janvier 2025, pour les copropriétés de moins de 50 lots.

Autrement dit, le PPPT est devenu obligatoire pour toutes les copropriétés, quelles que soient leurs tailles, depuis 2025. A noter toutefois, que les copropriétés neuves (moins de 15 ans) ne sont pas concernées.

Quels risques pour les syndicats de copropriétaires ?

Votre copropriété a plus de 15 ans, dispose de plus de 200 lots, et n’a toujours pas réalisé de PPPT ? Lisez ce qui suit.

Paiement des dommages et intérêts

L’article 14 de la Loi de 1965 stipule que « [Le Syndicat] a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes ; est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions ».

Pour résumer, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés dans les parties communes d’une copropriété. Or, certains sinistres peuvent être liés à l’insalubrité du bâtiment, à un manque d’entretien des équipements ou encore à l’absence de travaux de rénovation dans les parties communes. Il peut s’agir d’une installation électrique défectueuse et/ou obsolète qui peut entraîner une électrocution voire un départ de feu, d’une cheminée tombant d’un toit, d’une rambarde se dévissant, etc.

Par exemple, si vous avez un dégât des eaux mais que vous n’avez pas effectué de Plan Pluriannuel de Travaux, l’assurance de l’immeuble ne remboursera aucun dégât.

Dans ce cas, la responsabilité du syndicat peut être engagée devant le tribunal. Elle prend la forme d’un versement des dommages et intérêts à hauteur du préjudice locatif.

Risque au niveau de l’assurance responsabilité civile

Par ailleurs, “Si d’aventure, le syndicat ne réalisait pas ces travaux et que l’immeuble était à l’origine d’un sinistre, l’assureur du syndicat refuserait sa garantie voire dénoncerait le contrat du fait de l’absence d’aléa.” explique Benjamin Naudin docteur en droit, avocat spécialiste en droit immobilier.

Prise en charge du PPPT au frais du syndicat

Enfin, toute autorité administrative compétente (mairie, préfecture, intercommunalité) se réserve le droit d’exiger un PPPT à une copropriété. Si ce dernier n’est pas transmis dans le mois suivant la demande, alors l’autorité peut engager la réalisation du Projet de Plan Pluriannuel de Travaux aux frais des copropriétaires.

Lorsqu’il est réalisé dans les règles et dans les délais impartis, le PPPT est financé par le Fonds de travaux. Il s’agit d’une somme épargnée par tous les copropriétaires sous la forme d’une cotisation annuelle. Elle permet également de financer les travaux qui découlent du PPT.

Quels risques pour les syndics ou administrateurs de bien ?

La non-élaboration du PPPT n’impacte pas que les syndicats de copropriétaires. Les syndics ou administrateurs de biens sont également dans le viseur en cas de non-conformité avec la loi.

Risque de voir le syndicat des copropriétaires se retourner contre le syndic

C’est au syndic que revient le rôle d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires les modalités de réalisation du PPPT. C’est aussi au syndic de présenter le PPPT qui a été voté par les copropriétaires lors de l’AG qui suit son élaboration. Enfin, si le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux recommande des travaux, le syndic doit également inscrire la question de l’adoption du PPT à l’ordre du jour de cette assemblée.

Autrement dit, si le syndic n’aborde aucune de ces questions en assemblée générale dans les délais impartis, alors le syndicat de copropriétaires peut se retourner contre lui.

Refus de subventions pour les aides en copropriété

Par ailleurs, le fait de ne pas porter la question du PPPT à l’ordre du jour de l’AG peut porter préjudice au syndic au moment de faire une demande d’aides à la rénovation telles que MaPrimeRénov’ Copropriété. En effet, cette dernière est actuellement conditionnée à la réalisation d’une évaluation énergétique.

Et si vous n’avez pas fait réaliser de DPE collectif ?

Le DPE collectif est également obligatoire pour toutes les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Surtout, il est indispensable pour élaborer le PPPT qui se base sur ces résultats.

Si le syndic n’a pas mis à l’ordre du jour de l’AG le choix des prestataires devant réaliser le DPE, il se retrouvera confronté au même problème que dans le cadre du PPPT : le syndicat des copropriétaires peut se retourner contre lui.

Vous l’aurez compris, il est important de réaliser un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux dans les délais impartis, voire le plus en amont possible. Si vous avez besoin d’aide sur ces sujets, contactez Genius. Nous sommes spécialisés dans la mise en conformité réglementaire des bâtiments collectifs.