Rénovation énergétique : est-elle obligatoire en copropriété ?

La loi Climat et Résilience de 2021 a renforcé les exigences en matière de rénovation énergétique pour le secteur du résidentiel. Les copropriétés sont-elles concernées ? Quelles sont les obligations pour les syndics et copropriétaires en matière d’isolation thermique ou de travaux d’économies d’énergie ? Genius vous explique tout sur les obligations de rénovation énergétique des copropriétés !

Il n’y a pas à proprement parler d’obligation légale à effectuer la rénovation énergétique d’une copropriété. Toutefois, il existe plusieurs réglementations qui obligent les copropriétaires à se préparer à la réalisation de ces travaux.

Les documents liés à la rénovation qui sont obligatoires en copropriété

En copropriété, trois documents ayant un lien direct avec les travaux de rénovation énergétique doivent obligatoirement être réalisés, avec des échéances qui varient selon la taille de l’immeuble.

Le Diagnostic Technique Global (DTG)

Le Diagnostic Technique Global (DTG) est un document réalisé par un bureau d’étude technique, un diagnostiqueur immobilier ou un architecte qualifié qui dresse un bilan général de la copropriété : informations techniques, travaux à effectuer pour la conservation de l’immeuble.

Il est obligatoire pour les copropriétés de plus de 10 ans qui passent du statut de monopropriété à copropriété ainsi que pour les immeubles qui ont été signalés comme insalubres ou dangereux par les autorités compétentes.

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) collectif

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) collectif est l’équivalent du DPE individuel, appliqué à l’échelle de toute la copropriété. Il évalue les performances énergétiques et environnementales (voir l’article DPE et gaz à effet de serre) des parties communes de l’immeuble à travers l’attribution d’une note comprise entre A et G.

Le DPE collectif est obligatoire pour les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 et qui ont plus de 200 lots.

Cette obligation s’étend aux copropriétés :

• ayant entre 50 et 200 lots à partir du 1er janvier 2025 ;
• ayant jusqu’à 50 lots à partir du 1er janvier 2026

Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)

Le Plan pluriannuel de travaux (PPT) est un document réalisé par un professionnel compétent qui prévoit sur 10 ans les travaux à réaliser au sein de la copropriété afin de garantir la préservation du bâtiment, la sécurité et la santé des occupants ainsi que la réalisation d’économies d’énergie.

Il est obligatoire pour les copropriétés :

• de plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2023 ;
• entre 50 et 200 lots depuis le 1er janvier 2024 ;
• jusqu’à 50 lots à partir du 1er janvier 2025.

Pour le réaliser, l’expert s’appuie généralement sur le DPE collectif ou le DTG.

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Les financements liés à la rénovation qui sont obligatoires en copropriété

Au-delà des audits énergétiques obligatoires, les copropriétés sont également tenues par la loi de prévoir des solutions de financement des travaux de rénovation énergétique.

Le fonds de travaux 

Le fonds de travaux est une somme d’argent cotisée annuellement par les copropriétaires qui sert à financer :

• l’élaboration du Projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) et du DTG ;
• les travaux de rénovation énergétique découlant des recommandations de ces audits et votés par les copropriétaires ;
• les travaux urgents décidés par le syndic ;
• les travaux non prévus par le PPT.

Il est obligatoire pour les copropriétés de plus de 10 ans et ayant plus de 50 lots. Cette obligation s’étendra aux immeubles de moins de 50 lots à partir du 1er janvier 2025.

Le montant de la cotisation pour le fonds de travaux ne peut pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel et 2,5 % du montant des travaux prévus dans le PPT.

Les travaux de rénovation qui sont obligatoires en copropriété

Nous le disions dans l’introduction, il n’y a pas d’obligation à réaliser des travaux de rénovation énergétique en copropriété. Sauf dans certains cas !

L’isolation thermique par l’extérieur

Si votre copropriété envisage de gros travaux de rénovation, tels que le ravalement de 50 % d’une façade ou la réfection de 50 % de la toiture de l’immeuble, conformément à la loi de la transition énergétique pour la croissance verte (TEPCV), il est obligatoire de réaliser l’isolation thermique par l’extérieur de ces surfaces.

Même chose si la copropriété souhaite entreprendre des travaux d’aménagement d’une pièce de minimum 5 mètres carrés pour la rendre habitable.

L’individualisation de la consommation de chauffage ou de froid

Depuis 2020, toutes les copropriétés dotées d’un chauffage collectif ou d’une centrale de froid doivent êtres équipées de compteurs individuels afin d’individualiser les consommations ainsi que les frais qui en découlent.

Sont exemptés de cette obligation les immeubles dont la consommation d’énergie est inférieure à 80 kWh/m2 par an et dont l’installation des compteurs est techniquement impossible.

Si la copropriété n’est pas dans les règles, le syndicat des copropriétaires s’expose à une amende de 1500 euros par an et par logement jusqu’à la mise en conformité de l’immeuble.

Le pré-équipement en bornes de recharge des copropriétés

Enfin, la loi d’orientation des mobilités (LOM) de 2019 oblige les copropriétés à pré-équiper leurs places de parking en vue d’accueillir de futures bornes de recharge pour voitures électriques ou hybrides. Autrement dit, laisser de l’espace pour les câbles ou les dispositifs d’alimentation du point de recharge. Les réglementations varient selon si l’immeuble est neuf ou en rénovation et selon le nombre de places de parking.

Pour les copropriétés neuves avec un parking de plus de 10 places, et dont la demande de permis de construire a été déposée à partir du 11 mars 2021, toutes les places de stationnement doivent être pré-équipées.

Pour les copropriétés dont la demande de permis de construire a été déposée entre le 1er janvier 2017 et le 11 mars 2021 :

• 50 % des places de stationnement doivent être pré-équipées si le parking compte 40 places ou moins ;
• 75 % des places de stationnement doivent être pré-équipées sur le parking compte plus de 40 places.

Pour les copropriétés anciennes qui souhaitent se lancer dans une rénovation d’ampleur de leur parking (soit une rénovation dont le coût est égal à 25 % de la valeur du bâtiment hors terrain), le pré-équipement de toutes les places de parking est obligatoire.

Quelles sont les exigences réglementaires pour la rénovation en copropriété ?

La réglementation thermique dans l’existant (RT)

La réglementation thermique dans l’existant encadre les travaux de rénovation énergétique. Elle fixe des seuils de performance minimales à respecter lors de l’isolation thermique ou du remplacement d’un système de chauffage. En voici quelques exemples.

Isolation thermique

Dans le cadre de l’isolation des planchers de combles perdus, si le logement est situé en zone climatique H1, alors les matériaux utilisés doivent avoir une résistance thermique R supérieure ou égale à 3,2.

Réseau de distribution

En cas de remplacement ou d’installation d’un réseau de chaleur ou de froid, les tuyaux doivent être calorifugés avec une classe d’isolation d’au moins 3. Dès le 1er juillet 2027, le calorifugeage des tuyaux devra respecter une classe d’isolation de 4 ou plus.

Dans les copropriétés, le réseau de distribution doit aussi être équipé d’un système d’équilibrage en pied de chaque colonne.

Production d’eau chaude sanitaire (ECS)

Les ballons d’eau chaude et les chauffe-eau électriques doivent respecter les performances thermiques des normes européennes : la norme EN 89 pour les accumulateurs gaz et la norme EN 26 pour les chauffe-bains à production instantanée.

L’éclairage

Dans les parties communes et les parkings d’immeubles collectifs, les nouveaux éclairages doivent être munis d’un système d’extinction automatique ou d’abaissement de la luminosité au niveau minimum légal (3 niveaux verticaux ou 100 m²/niveau maximum par dispositif).