La première législation mondiale sur l’intelligence artificielle, adoptée par l’Union européenne en 2024, est entré en application progressive depuis 2025. Cette « AI Act » classe les usages de l’IA selon un niveau de risque et impose des obligations spécifiques. Les professionnels de l’immobilier, les syndics de copropriété et les acteurs du bâtiment sont directement concernés par certaines dispositions. Décryptage.
L’AI Act : une loi structurée autour du niveau de risque
La nouvelle réglementation européenne encadre les systèmes d’IA en fonction de leur niveau de dangerosité pour les droits fondamentaux.
Quatre catégories principales
La loi distingue les IA :
- Risques inacceptables : systèmes de notation sociale automatisée basés sur des données comportementales publiques, interdit à cause de l’atteinte probable aux droits fondamentaux (ex. scoring citoyen influençant les droits d’accès).
- Haut risque : IA influant sur des décisions contractuelles ou financières, comme les algorithmes de scoring pour accorder un crédit immobilier ou sélectionner un locataire, avec obligations strictes de transparence, auditabilité, robustesse et gestion des risques.
- Risque limité : chatbots interactifs pour répondre aux questions sur les biens immobiliers ou les simulations de prêt, qui doivent simplement faire apparaître clairement qu’un robot (IA) est utilisé.
- Risque minimal : filtres de recherche améliorés ou recommandations de biens basée sur les préférences de l’utilisateur (ex. tri automatique de propriétés selon budget et localisation), sans contrôle réglementaire direct.
Ce qui change pour les professionnels de l’immobilier
L’intelligence artificielle est déjà présente dans les outils immobiliers : Traitement automatisé des dossiers d’assurance, Chatbots en temps réel pour les prospects immobiliers, analyse prédictive du marché… À partir de 2025, ces usages seront encadrés.
L’estimation automatisée de biens : potentiellement « à haut risque »
Les algorithmes utilisés pour estimer le prix d’un bien immobilier pourraient être classés comme « IA à haut risque » s’ils influencent fortement les décisions financières ou d’accès au logement. Dans ce cas, les fournisseurs devront :
- garantir la qualité des données utilisées ;
- assurer une explicabilité des résultats ;
- mettre en place une surveillance humaine continue ;
- tenir une documentation technique à disposition des autorités.
Que contient la documentation technique ?
La documentation technique doit inclure, avant toute mise en service :
- Une description générale : finalité du système, version, fournisseur, forme de déploiement (API, appli intégrée, etc.) et environnement d’exécution.
- Une description détaillée de l’architecture et du développement : algorithmes utilisés, données d’entraînement‑validation et test, provenance et qualité des données, choix de conception, hypothèses et critères optimisés.
- Gestion des risques et journalisation : systèmes d’évaluation continue des risques, journalisation de tous les événements critiques ou erreurs.
- Performances et robustesse : tests de précision, fiabilité, cybersécurité, plans de secours en cas de défaillance.
- Notice d’utilisateur pour les déployeurs : fonctionnement, limites, risques et mode d’interaction humaine
IA dans la gestion locative : transparence et droits des usagers
Les IA utilisées pour trier les candidats locataires, calculer des scores de solvabilité ou automatiser les relances de loyers devront désormais :
- être déclarées aux autorités de contrôle (via une base de données européenne dédiée) ;
- permettre aux utilisateurs (locataires, propriétaires) de contester une décision automatisée ;
- informer clairement qu’une IA est utilisée dans le processus.
