Les objectifs nationaux en matière d’efficacité énergétique poussent les copropriétés à s’aligner sur des standards exigeants, comme ceux des bâtiments passifs. Longtemps réservée aux constructions individuelles neuves, la maison passive s’impose désormais comme une référence possible pour les immeubles collectifs. Voici comment l’envisager en copropriété.
Qu’est-ce qu’un bâtiment passif en copropriété ?
Une immeuble passif est un bâtiment conçu pour consommer le moins d’énergie possible, grâce à une enveloppe thermique très performante et des équipements optimisés. Ce standard d’excellence, défini par le Passivhaus Institut, vise une consommation énergétique inférieure à 15 kWh/m²/an pour le chauffage et un besoin énergétique total inférieur à 120 kWh/m²/an toutes énergies confondues.
Les principes fondamentaux d’un bâtiment passif :
- Une isolation renforcée (murs, toiture, planchers bas) ;
- Une étanchéité à l’air exemplaire ;
- Une ventilation double flux avec récupération de chaleur ;
- Une orientation optimale pour capter les apports solaires ;
- L’absence de ponts thermiques.
💡 Bon à savoir
Une copropriété peut viser une rénovation selon les standards passifs. En France, plusieurs projets de réhabilitation passive en immeuble collectif ont été récompensés par des labels comme Effinergie rénovation ou Passivhaus.
Quels avantages pour une copropriété passive ?
Transformer une copropriété en bâtiment passif représente un investissement initial conséquent. Mais les retombées économiques et environnementales sont significatives.
Des économies d’énergie majeures
Un immeuble passif consomme jusqu’à 90 % d’énergie de chauffage en moins qu’un bâtiment classique. Sur la facture énergétique collective, cela représente plusieurs milliers d’euros économisés chaque année.
Une valorisation du bien immobilier
L’amélioration du DPE collectif et l’obtention éventuelle de labels (BBC rénovation, Effinergie, voire Passivhaus) permettent de bénéficier d’une valeur verte : selon l’ADEME, un bien classé A ou B au DPE peut valoir jusqu’à 17 % de plus qu’un bien classé D ou E.
Un confort thermique renforcé
Température stable, absence de courants d’air, air renouvelé : l’habitat passif offre un confort intérieur optimal en toute saison, apprécié des copropriétaires comme des locataires.
Peut-on transformer une copropriété en bâtiment passif ?
Oui, mais cela demande une démarche ambitieuse. Tous les immeubles collectifs ne peuvent prétendre au label Passivhaus en rénovation, mais certains s’en rapprochent via le label BBC rénovation.
Label BBC rénovation : une première étape
Pour viser un niveau passif, la copropriété doit à minima obtenir le label BBC rénovation, délivré par des organismes tels que Cerqual, Promotelec ou Prestaterre. Celui-ci exige :
- Une consommation < 110 kWhEP/m²/an ;
- Des émissions < 11 kgéqCO₂/m²/an ;
- L’utilisation d’énergies renouvelables (PAC, solaire, etc.) ;
- La réalisation d’un test d’étanchéité à l’air ;
- Des travaux sur l’enveloppe (murs, toiture, planchers).
Quelles aides financières pour une copropriété passive ?
Le coût moyen d’une rénovation passive en copropriété oscille entre 500 et 800 €/m² selon la configuration. Heureusement, plusieurs dispositifs permettent d’alléger la facture.
MaPrimeRénov’ Copropriété
Gérée par l’ANAH, cette aide peut atteindre 25 % du montant des travaux, dans la limite de 3 750 € par logement. Elle est conditionnée à l’atteinte d’un gain énergétique d’au moins 35 %.
L’AMO peut être financé par l’ANAH
Pour accompagner les copropriétés dans leurs projets de rénovation globale, le recours à un Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) est obligatoire pour bénéficier de MaPrimeRénov’ Copropriété.
Mais bonne nouvelle : l’ANAH finance une partie de cette assistance, avec une aide pouvant atteindre :
- 600 € HT par logement pour les copropriétés de moins de 50 logements ;
- 1 000 € HT par logement pour celles de 50 logements ou plus.
Ce montant est directement versé au syndicat des copropriétaires. L’AMO doit être désigné par l’assemblée générale et disposer de compétences techniques, juridiques et financières spécifiques.
CEE (Certificats d’Économie d’Énergie)
Le dispositif oblige les fournisseurs d’énergie à financer une partie des travaux. Pour une copropriété, cela peut représenter jusqu’à 1 000 € par logement selon les opérations.
Éco-prêt à taux zéro collectif
Ce prêt sans intérêt peut atteindre 50 000 € par logement, avec une durée de remboursement allant jusqu’à 20 ans. Il est voté en AG et ne nécessite pas d’unanimité.
