Qui paie l’isolation des combles en copropriété ?

L’isolation des combles en copropriété est obligatoire en cas de réfection de toiture ou d’aménagement des combles perdus. Selon la situation, ce ne sont pas les mêmes personnes qui doivent payer pour les travaux. Genius vous explique qui paie quoi dans le cas de l’isolation des combles en immeuble collectif !

Rappel sur les combles en copropriété

Dans une copropriété, on peut trouver deux types de combles, soit l’espace situé sous la toiture entre la charpente et le dernier plancher : 

• les combles perdus : soit une surface non aménageable et non habitable en raison d’une hauteur sous plafond insuffisante ou d’un angle de la charpente qui bloque l’accès ; 
• les combles aménagés : il s’agit d’une surface sous toiture suffisamment spacieuse pour créer une partie privative (chambre, bureau) ou une partie commune (chaufferie collective, machinerie d’ascenseur).

Isolation des combles communes : paiement par tous les copropriétaires

Les combles sont communes lorsqu’elles représentent un intérêt pour la copropriété et qu’elles sont accessibles uniquement depuis une partie commune. 

Isolation obligatoire des combles de la copropriété

Si le syndic prévoit de procéder à des travaux de rénovation énergétique importants comme la réfection de la toiture sur au moins 50 % de la couverture, la loi l’oblige également à isoler thermiquement les combles. 

Dans ce cas, les travaux d’isolation des combles doivent être financés par le syndicat de copropriété, soit tous les copropriétaires, à la hauteur de leur quote part. Le coût total est donc réparti, mais il peut varier d’un projet à l’autre, selon le prestataire choisi ou la nature des matériaux envisagés.

Isolation volontaire des combles de la copropriété

Si le syndic souhaite simplement isoler les combles de la copropriété afin d’améliorer le DPE collectif de l’immeuble ou sa valeur verte, il doit convoquer une assemblée générale. Le vote pour ces travaux est effectué à la majorité absolue de l’article 25, étant donné qu’il s’agit de “travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre (comprenant ou non des travaux d’intérêt collectif réalisés sur des parties privatives)”. Le financement du chantier est le même que précédemment.

Isolation des combles privatives : paiement par le copropriétaire

A l’inverse, les combles constituent une partie privative si elles : 

• ne représentent aucun intérêt pour le syndicat de copropriété ; 
• sont accessibles directement depuis le lot privatif du copropriétaire qui s’en prévaut ; 
• n’abritent aucun équipement collectif ; 
• ne servent pas d’accès au toit.

Isolation de combles aménagées

Si vous êtes propriétaire d’un lot avec des combles déjà aménagées, vous avez la possibilité de les isoler ou de refaire l’isolation afin d’améliorer les performances thermiques et le confort. Dans ce cas-là, vous êtes le seul à devoir supporter les coûts liés aux travaux.

Par ailleurs, si les travaux ne sont pas de nature à porter atteinte à l’intégrité des parties communes, nul besoin de demander l’autorisation aux autres copropriétaires ou à la mairie. Dans le cas contraire, vous devrez porter ce point en assemblée générale et procéder à un vote à la majorité absolue de l’article 25.

Combles à aménager : isolation obligatoire 

Si vous êtes propriétaire d’un lot comprenant des combles et que vous souhaitez les aménager afin de les rendre habitables, alors vous devez obligatoirement procéder à l’isolation thermique de cet espace.

R 131-28.11 : « Lorsqu’un maître d’ouvrage réalise dans un bâtiment à usage d’habitation des travaux d’aménagement en vue de rendre habitable un comble, un garage annexe ou toute autre pièce non habitable, d’une surface minimale de plancher de 5 m2, non enterrée ou semi-enterrée, il réalise des travaux d’isolation thermique des parois opaques donnant sur l’extérieur. ».

Là encore, c’est au seul propriétaire de payer pour l’isolation des combles. Nul besoin de procéder à un vote en assemblée générale étant donné qu’il s’agit d’une obligation légale.

Comment financer le paiement de l’isolation des combles en copropriété ? 

Pour les combles en partie commune, le rôle du syndic est de faire appel aux différents dispositifs étatiques permettant de financer l’isolation à moindre coût : 

• MaPrimeRénov’ copropriété : une fois que le syndic reçoit le montant de la prime sur le compte bancaire de la copropriété, il la redistribue à chaque copropriétaire selon sa quote-part, c’est-à-dire selon la taille de son logement ; 
• les primes énergie issues du dispositif des Certificats d’Economie d’Energie (CEE) ainsi que le Coup de pouce Rénovation performante d’un bâtiment résidentiel pour les travaux sur les parties communes ou des travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives qui permettent d’aboutir à un gain énergétique d’au moins 35 %.
• les prêts collectifs comme l’éco prêt à taux zéro ou éco PTZ.

Attention : l’obtention de ces aides à l’isolation est conditionnée à un bilan énergétique préalable. D’ailleurs, la plupart des copropriétés sont tenues par la loi de faire réaliser un : 

• Projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) ; 
• DPE collectif ;

Pour l’isolation de combles privatives, le copropriétaire peut solliciter les mêmes aides, mais individuelles et non collectives : MaPrimeRénov’, prime CEE, éco prêt à taux zéro.