Copropriétaires : que faire si vous ne pouvez payer les travaux de copropriété ?

Petits travaux d’entretien réguliers ou encore gros de travaux de rénovation énergétique… vous êtes copropriétaire et vous avez du mal à régler ces sommes réclamées par le syndic ? Genius vous présente les techniques pour financer tous les types de travaux en copropriété, même en cas de difficulté de paiement.

Rappel : quelles sont les sommes dues par les copropriétaires ? 

Tous les copropriétaires sont tenus de payer : 

• d’une part : les charges générales (administration, entretien des parties communes) et spéciales (entretien de la chaudière collective et de l’ascenseur en copropriété) de manière récurrente. Elles sont issues du budget prévisionnel et permettent de faire fonctionner la copropriété ; 
• d’autre part : des appels de fonds pour travaux exceptionnels, qui ne sont pas prévus dans le budget prévisionnel. Ils revêtent souvent un caractère urgent, sont votés en assemblée générale et leur montant est égal au quart du budget voté.

Contactez le syndic ou le conseil syndical pour tenter de trouver une solution à l’amiable

Première étape, contactez votre syndic ou le conseil syndical afin de faire part de votre situation. Vous pouvez éventuellement trouver un accord concernant les modalités de paiement : étalement des prélèvements ou virement trimestriel plutôt que mensuel… 

Les deux partis ont tout intérêt à trouver un terrain d’entente car les défauts de paiement d’un seul copropriétaire peuvent fragiliser l’équilibre financier de l’ensemble de la copropriété. En effet, en cas de non paiement de la part d’un débiteur, c’est aux autres copropriétaires d’avancer les sommes : ce qui peut entraîner un dangereux effet domino.

Proposer des devis d’artisans plus compétitifs 

Les travaux de rénovation énergétique en copropriété doivent être votés en assemblée générale. Le rôle du syndic en cas de travaux est de soumettre plusieurs devis d’artisans (de préférence RGE) aux copropriétaires, qui voteront pour celui qui leur semble le plus intéressant. Si aucune des prestations ne vous convainc, en raison par exemple de tarifs prohibitifs, vous pouvez demander au syndic de poursuivre ses recherches ou les effectuer par vous-même. Ainsi, à l’heure de payer pour les travaux en copropriété, votre part (ainsi que celle de tous les autres copropriétaires) sera moins élevée.

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Échelonnez le paiement des travaux exceptionnels votés en assemblée générale

Conformément à l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965, il est possible d’échelonner le paiement des travaux exceptionnels sur dix ans en dix annuités égales…si et seulement si : 

• vous avez voté contre lors de l’assemblée générale ; 
• ou bien vous étiez absent lors de la réunion ; 
• ou encore vous vous êtes abstenu de voter pour ou contre ces travaux en AG.

“La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à la décision prise peut n’être payée que par annuités égales au dixième de cette part.”

Ce n’est pas fini : afin de formaliser cette demande, le copropriétaire doit envoyer au syndic une lettre recommandée avec accusé de réception au maximum deux mois après la réception du procès-verbal de l’assemblée générale.

Contractez un prêt collectif 

Autre méthode pour vous aider à financer les travaux dans les parties communes : l’emprunt bancaire collectif ou prêt collectif en copropriété. C’est au syndic d’y souscrire au nom de tous les copropriétaires ou des seuls copropriétaires qui en font la demande. 

Voici la marche à suivre : 

• le syndic doit mettre le prêt collectif à l’ordre du jour de l’assemblée générale ; 
• les copropriétaires voter pour le prêt collectif à l’unanimité ; 
• ils notifient leur participation au syndic dans les deux mois suivant l’assemblée générale en précisant le montant de l’emprunt et la quote-part des dépenses ; 
• le syndic contracte le prêt ; 
• il procède à un appel de fonds ; 
• le remboursement se fait à travers les charges de la copropriété.

Le prêt collectif le plus connu pour les copropriétaires est l’éco-PTZ. Il est sans intérêt de remboursement.

Quid du fonds de travaux ? 

Le fonds de travaux est une somme cotisée obligatoirement et annuellement par les copropriétaires d’immeubles construits il y’a plus de 10 ans et ayant entre 50 et 200 lots. Il est destiné à financer : 

• le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) ; 
• les travaux recommandés dans ce même PPPT : 
• les travaux d’urgence non inclus dans le PPPT.

Autrement dit, il est possible d’utiliser le fonds de travaux pour payer les travaux votés en AG. Cependant, les montants sont rarement suffisants. Dans ce cas, le syndic peut demander une provision sur charge exceptionnelle.

Lire aussi : Quels sont les risques en cas de non réalisation du PPPT ?

Quel est le risque en cas de non paiement des travaux de copropriété ? 

En cas d’impayé des charges de copro, voici ce à quoi vous vous exposez : 

• mise en demeure de payer par le syndic sous lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte du commissaire de justice ; 
• en cas de non régularisation dans les 30 jours suivants, vous écoperez de pénalités de retard de 10 % et recevrez une lettre de rappel ainsi qu’une proposition de re règlement à l’amiable ; 
• en cas d’impayé de plus de 5000 euros, le syndic fera appel à un conciliateur de justice ou un médiateur ; 
• si la solution à l’amiable ne fonctionne pas, le syndic peut engager une procédure judiciaire accélérée et vous devrez vous acquitter de toutes les sommes dues ainsi que de leurs intérêts ; 
• enfin, dernière étape : votre lot sera hypothéqué par le syndic, saisi et vendu afin de rembourser les dettes de la copropriété.