Que contient le projet de loi contre l’habitat dégradé ?

1,5 million de logements sont situés dans des copropriétés fragiles et dégradées en France. Afin de lutter contre ce fléau, un nouveau projet de loi a été voté le 27 mars 2024. Que contient-il ? Qu’est-ce qui change pour les copropriétés ? Et plus particulièrement en matière de rénovation ? Le point avec Genius !

Adoption du projet de loi contre l’habitat dégradé

Mercredi 27 mars 2024, l’Assemblée nationale et le Sénat ont voté à la quasi-unanimité en faveur du projet de loi “relatif à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement.”

Pourquoi ce nouveau projet de loi contre l’habitat dégradé ?

Guillaume Kasbarian, ministre délégué chargé du Logement explique dans l’édito du dossier de presse consacré au projet de loi, qu’aujourd’hui, près d’une copropriété sur cinq est dans un état de fragilité.

Plusieurs explications possibles :

• le vieillissement et la dégradation des bâtiments résultant d’un mauvais entretien des parties communes ou de la nature même de passoire thermique de la copropriété ;
• la difficile prise de décision collective qui empêche la mise en place de travaux de rénovation efficaces ;
• des procédures d’intervention des pouvoirs publics fastidieux avec des délais très longs (jusqu’à 20 ans) ;
• ou encore la prolifération des marchands de sommeil, ces propriétaires qui louent des logements indignes à des prix prohibitifs aux foyers en situation de précarité énergétique.

Afin de protéger les occupants de ces copropriétés dégradées, notamment celles situées dans certains grands ensembles abandonnés ou anciens, un projet de loi a été voté en ce sens.

Quelles sont les mesures du projet de loi contre l’habitat dégradé ?

Les mesures du projet de loi contre l’habitat dégradé permettent d’intervenir à trois grands moments charnières de la vie du bâtiment collectif :

• avant la dégradation du bâti : grâce à de la prévention en amont sur les risques liés à la dégradation et la simplification des interventions ;
• pendant la dégradation de l’habitat : accélération de la rénovation ou de la réhabilitation du bâtiment ;
• post réhabilitation : lutte continue contre les marchands de sommeil.

Les mesures concernent aussi bien les acteurs publics que les bailleurs sociaux et les opérateurs privés. Regardons de plus près les principaux points à retenir.

Simplifier la vie en copropriété 

Que l’on soit copropriétaire, locataire ou même syndic, il n’est pas toujours facile de suivre de près les grandes décisions qui rythment la vie en copropriété, surtout lorsqu’on a été absent à l’une des assemblées générales. Dans ce cas, comment savoir quels travaux d’entretien ou de rénovation ont été votés ? Avec quel prestataire ? Pour quel budget ?

Pas de panique, avec le nouveau projet de loi, il devrait être beaucoup plus simple d’avoir accès à toutes les informations qui concernent le fonctionnement de la copropriété. Dans le dossier de presse dédié, on peut lire qu’il permettra de :

• “renforcer l’information des copropriétaires sur l’état de la copropriété ;
• fluidifier sa gestion par la numérisation des notifications envoyées par le syndic ;
• faciliter les votes en assemblée générale pour les travaux de rénovation énergétique ;”

Simplifier les emprunts pour les travaux de rénovation

Votre copropriété dégradée se lance donc dans des travaux de rénovation globale. Sage décision ! Mais saviez-vous qu’il était possible de bénéficier d’aides comme MaPrimeRénov’ Copropriété pour soulager les dépenses liées à ces chantiers ? Ou encore de prêts dédiés ? Jusqu’à présent, cette solution était plutôt boudée en raison de sa complexité. De fait, il fallait monter un dossier par copropriétaire, ce qui ralentissait considérablement les procédures.

Avec le projet de loi contre l’habitat dégradé, un nouveau type de prêt dit global ou “tout en un” devrait permettre de fluidifier les démarches. En effet, cette fois-ci, un seul prêt suffira pour l’ensemble du syndicat des copropriétaires. Quant aux copropriétés en difficulté, elles pourront bénéficier d’un fonds de garantie publique pour financer leur projet.

Le décret n° 2025‑499 du 6 juin 2025, publié au Journal officiel le 7 juin 2025 (texte n° 15), précise les informations que le syndic doit fournir à l’établissement prêteur dans le cadre d’un prêt collectif à adhésion simplifiée. Ce nouveau mécanisme permet au syndicat des copropriétaires de contracter un prêt unique, auquel tous les copropriétaires sont réputés adhérer, sauf ceux qui s’acquittent en totalité de leur quote-part dans un délai de six mois.

Renforcer l’intervention des pouvoirs publics pour éviter des drames

“Ce texte est très attendu par les élus qui veulent agir au plus vite”, explique la sénatrice Amel Gacquerre. Par exemple, dans le cas d’un immeuble menaçant ruine et présentant un danger d’effondrement imminent pour les occupants.

Avec le nouveau projet de loi contre l’habitat dégradé, la loi Vivien est  renforcée. Cette loi permet aux pouvoirs publics d’exproprier les copropriétés insalubres à titre non remédiable.

Aujourd’hui, il est donc possible :

• « d’exproprier si les travaux ne sont pas faits au bout d’un délai raisonnable sans attendre que la copropriété soit au bord de l’effondrement ;
• de clarifier la procédure d’expropriation des immeubles dont la dégradation est irréversible ;
• de simplifier la procédure de carence et la procédure de prise de possession d’extrême urgence en cas de risque très élevé”.

Enfin, les maires sont désormais habilités à “définir des zones dans lesquelles un diagnostic structurel de bâtiment est obligatoire, notamment en centre ancien connaissant de forts enjeux de dégradation de l’habitat”. La loi n° 2024‑322 du 9 avril 2024, publiée au Journal officiel le 10 avril 2024, introduit l’obligation d’un diagnostic structurel pour tout bâtiment collectif d’habitation de plus de 15 ans situé dans des zones à risque définies par le maire. Ce diagnostic, à renouveler tous les 10 ans, doit être transmis à la commune. À défaut, le maire peut le faire réaliser d’office et à la charge des copropriétaires