Tout savoir sur l’entretien de la chaudière collective en copropriété

En maison individuelle comme en immeuble collectif, si le bâtiment dispose d’une chaudière, alors un entretien doit être réalisé tous les ans par un professionnel. Qui doit se charger des démarches en copropriété ? Comment choisir le bon artisan chauffagiste ? Comment se déroule l’opération ? Réponse à toutes ces questions pratiques dans ce guide signé Genius.

Qu’entend-on par chaudière collective ?

La chaudière collective est un système de chauffage qui dessert l’ensemble des appartements d’une copropriété. Elle est généralement installée dans la chaufferie du bâtiment : au sous-sol, au rez-de-chaussée, voire même en dehors de l’immeuble selon la taille de l’appareil.

Pour bien comprendre, on oppose souvent la chaudière collective à la chaudière individuelle. Cette dernière s’installe au sein d’un seul appartement de la copropriété et dessert uniquement le locataire ou propriétaire qui y réside.

Entretien chaudière collective : est-il obligatoire en copropriété ?

Depuis le 1er janvier 2025, le décret n°2009-649 du 9 juin 2009 a été complété par l’arrêté du 22 octobre 2024, qui précise que l’entretien annuel doit désormais inclure une vérification systématique de la régulation automatique lorsque la chaudière collective en est équipée. Cette vérification est obligatoire pour toutes les puissances comprises entre 4 et 400 kW, et son absence peut entraîner une mise en demeure du syndic par l’autorité compétente.

Quelles sont les chaudières collectives concernées par l’entretien obligatoire ?

Toutes les chaudières collectives dont la puissance est comprise entre 4 et 400 kW, qu’elles utilisent du gaz, du fioul ou du bois sont concernées par l’obligation d’entretien.

Combien coûte l’entretien d’une chaudière collective ?

Cela dépend du chauffagiste auquel vous faites appel. Toutefois, comptez entre 100 et 200 euros TTC pour l’entretien d’une chaudière collective standard.

De nombreuses entreprises proposent des contrats d’entretien à des prix attractifs. Étant donné qu’il s’agit d’une obligation récurrente, il peut être intéressant d’y souscrire pour bénéficier de réductions sur ces opérations.

Entretien de la chaudière collective : qui fait quoi ?

Est-ce au syndic ou aux copropriétaires de faire appel à un chauffagiste ? En cas de changement de chaudière, le conseil syndical est-il impliqué ?

Qui doit faire appel au chauffagiste pour l’entretien de la chaudière collective ?

L’entretien de la chaudière collective ne concerne pas directement le syndic. C’est aux copropriétaires (soit au syndicat de copropriétaires) de se charger de trouver un artisan chauffagiste.

Toutefois, si le chauffagiste recommande de changer la chaudière collective à l’issue de son entretien annuel, alors le syndic est tenu de mettre ce point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ordinaire (AGO). Le vote du remplacement de l’équipement est à majorité simple : les copropriétaires absents ne sont pas comptés.

Comment choisir son artisan chauffagiste ?

Sélectionner le bon artisan chauffagiste pour l’entretien annuel de la chaudière collective est indispensable pour garantir la sécurité de l’installation et continuer de bénéficier des bonnes performances énergétiques de l’appareil.

Ainsi, nous vous recommandons de faire appel à un professionnel qui remplit les conditions de qualification professionnelle prévues par la loi du 5 juillet 1996 et qui a déjà exercé ce métier pendant au moins trois ans sur le territoire européen.

Bien choisir son artisan chauffagiste, c’est un peu comme sélectionner le bon professionnel pour réaliser son Projet de plan pluriannuel de travaux, le DPE collectif ou l’audit énergétique de sa copropriété ! Dans les deux cas, il est essentiel de faire appel à des experts qualifiés. Chez Genius, nous sélectionnons pour vous les meilleurs prestataires pour réaliser ces documents obligatoires.

Pourquoi faire réaliser l’entretien de sa chaudière collective ?

Organiser l’entretien de sa chaudière collective est une obligation légale.

L’entretien de la chaudière collective : une question de sécurité

Lorsqu’un appareil de chauffage ou de production d’eau chaude à combustion est ancien, ou défectueux, il peut dégager des quantités anormales de monoxyde de carbone (CO), un gaz incolore et inodore dangereux pour la santé, voire mortel s’il est inhalé en grande quantité.

Le rôle de l’artisan chauffagiste consiste donc, entre autres, à :

• contrôler ces niveaux d’émissions afin de s’assurer qu’ils restent corrects ;
• réaliser un ramonage mécanique ;
• vérifier le conduit de fumée ;
• recommander un changement d’appareil s’il juge que cela est nécessaire.

L’Ademe détaille : “En cas d’anomalie (taux de CO compris entre 20 et 50 ppm), il vous préconise des investigations supplémentaires. S’il constate un danger grave et immédiat (taux de CO supérieur à 50 ppm), il doit impérativement arrêter votre chaudière.”

Réduction de la consommation énergétique et baisse des émissions CO2 grâce à l’entretien de la chaudière

16 % des émissions de CO2 sont dues aux émissions des bâtiments des secteurs résidentiel et tertiaire. Or, la chaudière collective participe activement à ces rejets, et plus encore si elle est obsolète ou mal entretenue. En effet, une chaudière vieillissante consomme plus d’énergie et rejette donc davantage de gaz à effet de serre en copropriété.

En réalisant l’entretien annuel de votre chaudière collective, vous contribuez à réduire l’empreinte carbone de votre copropriété et à améliorer sa valeur verte, d’autant plus s’il s’agit d’une passoire thermique Or, qui dit moins de GES, dit moins d’énergie consommée. Résultat : une facture de chauffage et d’eau chaude allégée !

Entretien de sa chaudière collective pour améliorer sa durée de vie

D’après l’Ademe, l’entretien régulier d’une chaudière permet de doubler voire tripler sa durée de vie, et de réduire le nombre de pannes par 5. Au niveau de la copropriété, ce sont donc des économies sur les frais de réparation ou de remplacement du système qui sont constatés.

Entretien de chaudière collective : comment se déroule l’opération ?

Vous avez contacté votre artisan chauffagiste et vous vous demandez ce qu’il va faire exactement ?

Réponses :

1. il vérifie la chaudière, s’assure qu’elle fonctionne correctement, effectue les réglages nécessaire, la dépoussière si besoin ;
2. il mesure ensuite ses performances énergétiques, environnementales (CO2) et polluantes (oxyde d’azote pour les chaudières gaz et fioul, composés organiques volatiles et poussières pour les chaudières bois)
3. il vérifie l’isolation du réseau d’eau chaude sanitaire si elle existe ;
4. il vérifie le système de régulation locale (programmation de chauffage, robinets thermostatiques) s’il est en place ;
5. il remet au copropriétaire une attestation d’entretien ;

Zoom sur l’attestation d’entretien

L’attestation d’entretien est un document remis par l’artisan chauffagiste à l’issue de l’entretien de la chaudière collective. Il doit être envoyé au plus tard quinze jours après la visite sous format papier ou dématérialisée par le prestataire et doit être conservé par le commanditaire pendant au moins deux ans. En effet, ce papier peut être exigé en cas de contrôle.

Voici ce que contient une attestation d’entretien :

• le détail des opérations effectuées lors de la visite ;
• la liste des éventuels problèmes rencontrés ;
• les recommandations pour les corriger ;
• des conseils génériques sur le bon usage de l’appareil ;
• les performances énergétiques, environnementales et émissions polluantes mesurés.

À partir de 2025, l’attestation d’entretien doit également indiquer la présence ou l’absence d’un dispositif de comptage individuel de chaleur pour chaque logement raccordé, conformément au décret du 15 avril 2024. Cette mention vise à faciliter le suivi des obligations liées à l’individualisation des frais de chauffage.

Le cas des contrats d’entretien de chaudière

Nous l’avons dit, il est possible de souscrire à un contrat d’entretien ou de maintenance de chaudière collective. Chaque contrat contient une ou plusieurs prestations, aussi appelées P1, P2, P3, P4 (pour “poste de facturation).

Voici à quoi elles correspondent :

• P1 : la fourniture d’énergie ;
• P2 : l’entretien et la maintenance préventive des installations, le contrôle de la température de chauffe etc. (contrat de base) ;
• P3 : le remplacement de l’appareil en cas d’usure ou de casse (type contrat d’assurance) ;
• P4 : le financement pour des gros travaux de rénovation.

Pour l’entretien d’une chaudière, un contrat avec la seule clause P2 est donc largement suffisant !

Comment améliorer les performances énergétiques de sa chaudière collective ?

50 % des charges d’une copropriété sont liées à la facture de chauffage. Si votre immeuble résidentiel est équipé d’une chaudière collective, voici quelques astuces pour limiter la consommation du chauffage collectif et réduire vos charges !

Repoussez l’allumage du chauffage collectif

On considère que la période de chauffe est comprise entre le 15 octobre et le 15 avril en France. Toutefois, aucune loi n’oblige les copropriétés à allumer le chauffage à cette date. Si la météo s’y prête et que les températures sont clémentes, il est possible de faire démarrer le chauffage collectif plus tard et ainsi réaliser des économies d’énergie et d’argent. Comment ? En inscrivant la date dans le règlement de copropriété ou en faisant passer un vote en assemblée générale.

Individualisation de la consommation de chauffage

Bien qu’une chaudière collective fournisse de la chaleur à tous les logements de la copropriété, il est possible d’individualiser la consommation en installant des compteurs individuels. En fait, c’est même une obligation pour les immeubles résidentiels qui ont une installation centrale de chauffage ! Grâce à ces compteurs individuels, les locataires ou copropriétaires peuvent suivre leur propre consommation de chauffage, réduire leur consommation et donc, les charges de la copropriété.

Investissez dans les nouvelles technologies 

Dans son plan de sobriété énergétique, acte 2, publié le 20 juin 2023, le gouvernement a lancé un plan thermostat : “Tous les bâtiments (logements, bureaux) devront

être équipés de thermostats d’ici le 1er janvier 2027.” En effet, les modèles connectés permettent de réduire d’environ 15 % la consommation d’énergie grâce à leur technologie de pointe :

• ils peuvent contrôler à distance, depuis un smartphone la chaudière collective afin d’ajuster la température ;
• les appareils les plus évolués disposent de capteurs qui détecter la présence d’une personne et enclenchent automatiquement l’allumage du chauffage ;
• certains modèles enfin se nourrissent de vos données grâce à l’IA et adaptent automatiquement l’allumage ou l’extinction du chauffage en fonction de vos habitudes.

Dès janvier 2025, le plan gouvernemental de sobriété énergétique impose aux copropriétés dont la chaudière collective est équipée d’une régulation centrale d’installer des thermostats intelligents certifiés classe V, VI ou supérieure pour optimiser la régulation. Les aides financières MaPrimeRénov’ Copropriété ont été élargies pour couvrir jusqu’à 45 % du coût d’installation de ces systèmes.