Comment faire une demande de travaux en copropriété ? 

Que vous soyez locataire, copropriétaire ou encore syndic, réaliser des travaux en copropriété, c’est toujours un sacré chantier ( 😉) ! En effet, il existe de nombreuses règles et exceptions à connaître et à respecter. Alors pour y voir plus clair, Genius vous a préparé un article qui résume tout ce qu’il faut savoir sur les demandes de travaux en copropriété. Bonne lecture !

Quels sont les travaux qui requièrent une autorisation en copropriété ? 

Avant de répondre à la question ultime (comment faire une demande de travaux en copropriété ?), il est important de connaître les différents travaux qui nécessitent une demande d’autorisation.

Travaux dans les parties communes de la copropriété 

La réalisation de travaux dans les parties communes de la copropriété est de la responsabilité du syndic ou de l’administrateur de biens. 

Parmi les travaux dans les parties communes les plus courants, on peut citer : 

• le calorifugeage des tuyaux en copropriété ; 
• le ravalement de façade en copropriété ; 
• l’installation d’équipements fonctionnant à l’énergie solaire ; 
• la pose de bornes de recharge pour voiture électrique en résidentiel collectif.

Bien que ces travaux doivent être supervisés par le syndic, ce dernier doit demander l’autorisation à tous les copropriétaires pour les réaliser, soit au syndicat de copropriétaires.

Pour cela : 

• le syndic met la réalisation des travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale ; 
• les copropriétaires votent pour ou contre la réalisation des travaux et définissent les modalités de règlement de la facture ; 
• le syndic contractualise avec le prestataire en charge des travaux ; 
• le chantier démarre sous la supervision du syndic ; 
• ce dernier assiste à la réception des travaux.

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Travaux dans les parties privatives ayant un impact sur les parties communes

Plaçons-nous cette fois-ci du côté des copropriétaires. Lorsqu’un copropriétaire souhaite réaliser des travaux dans son appartement, mais que le chantier impacte les parties communes, il est tenu de demander une autorisation pour les réaliser.

Il peut s’agir de travaux : 

• de gros oeuvre du bâtiment tels que la suppression de murs porteurs ; 
• au sol comme l’isolation phonique ou acoustique contre un couloir ou un garage ; 
• modifiant l’aspect extérieur du bâtiment tels que l’ouverture d’un mur donnant sur une cour ; 
• sur des canalisations ou gaines qui traversent les logements telles que la ventilation en copropriété ; 
• sur coffres, gaines et têtes de cheminées ; 
• ayant un impact sur le système de chauffage central.

Comment faire une demande de travaux privatifs ayant un impact sur les parties communes ? 

Si vous envisagez de réaliser l’un de ces travaux dans votre lot, ou un autre type de travaux ayant un impact sur les parties communes, voici ce que vous devez faire au préalable.

Demander la mise à l’ordre du jour du projet de travaux 

Tout d’abord, le copropriétaire doit envoyer un courrier en recommandé avec avis de réception au syndic concernant son projet de travaux ainsi que tous les documents associés utiles (étude, plans, devis, impact sur le bâtiment etc.). Cette lettre va permettre au syndic de mettre le projet à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires.

Bon à savoir 💡

La demande doit être faite au moins 21 jours avant la prochaine AG. Si l’AG vient d’avoir lieu et que les travaux sont urgents, la convocation d’une AG exceptionnelle sera aux frais du propriétaire (honoraires du syndic, frais de convocation, rédaction du PV de réunion etc.)

Vote des travaux en assemblée générale

Lors de l’assemblée générale, le syndic présente le projet de travaux au syndicat de copropriétaires et expose les potentielles implications et impacts sur les parties communes. C’est l’occasion d’échanger, de poser des questions, et surtout, de voter pour ou contre ce chantier. 

Les règles du vote des travaux en copropriété varient selon la nature du chantier : 

• vote à la majorité absolue de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents) pour l’abattement d’un mur ou la création d’une porte ; 
• vote à la double majorité de l’article 26 (majorité des copropriétaires de l’immeuble représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires) pour l’appropriation ou la destruction d’une partie commune

Déposer une déclaration préalable de travaux en mairie ou une demande de permis de construire (si nécessaire)

La plupart du temps, si le projet est voté, le copropriétaire peut démarrer les travaux. Toutefois, il peut parfois être nécessaire de demander une déclaration de travaux (DT) en mairie si le chantier modifie l’aspect extérieur du bâtiment.

Que faire en cas de refus de la copropriété pour des travaux privatifs ?

Les copropriétaires ont voté contre vos travaux privatifs impactant les parties communes ? Vous devez faire une demande de contestation auprès du tribunal judiciaire. Si les travaux ne nuisent pas aux autres copropriétaires, qu’ils ne sont pas interdits par le règlement de copropriété voire même qu’ils ont un impact positif sur l’ensemble du bâtiment (amélioration du DPE collectif par exemple), alors le juge devrait vous autoriser à les réaliser.

Je n’ai pas demandé l’autorisation pour des travaux privatifs avec impact sur parties communes : quelles conséquences ? 

Si vous avez effectué des travaux privatifs affectant l’aspect extérieur ou les parties communes de la copropriété sans passer par le vote en AG comme expliqué plus haut, vous vous exposez à des sanctions. En effet, il s’agit d’un chantier illégal. Le syndic est en droit d’exiger une remise en état du logement tel qu’il était avant les travaux. Dans ce cadre, il est habilité à obliger un copropriétaire à faire des travaux.

Si le copropriétaire ne se soumet pas à cette obligation, le syndic doit procéder dans cet ordre : 

• tenter un règlement à l’amiable en faisant appel à un conciliateur de justice ou à un médiateur ou à une procédure participative; 
• en cas d’échec, il doit exercer un recours devant le tribunal judiciaire dans un délai de 10 ans maximum.

Quels travaux ne requièrent aucune demande particulière ? 

Heureusement, tous les travaux ne requièrent pas d’autorisation. C’est notamment le cas des travaux réalisés par des copropriétaires au sein de leur lot, qui n’ont aucune incidence sur le reste de la copropriété. Conformément à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 : “le copropriétaire peut user et jouir librement de ses parties privatives ainsi que des parties communes, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble”.

Parmi les travaux de rénovation en copropriété qui ne nécessitent pas l’accord de la copropriété, on peut citer les travaux : 

• d’amélioration de l’isolation des combles ou des sols d’un appartement ; 
• d’embellissement avec changement de revêtement ; 
• d’accessibilité avec la mise aux normes pour personne à mobilité réduite ; 
• de rénovation d’une cuisine ou salle de bain ; 
• d’installation d’une pompe à chaleur pour appartement afin d’améliorer le DPE individuel ou quitter le statut de passoire thermique par exemple.