Tout savoir sur le fonds de travaux en copropriété

Depuis 2017, conformément à la loi Alur, les copropriétés sont obligées de constituer un fonds de travaux. A quoi sert-il exactement ? Comment est-il constitué ? Quels régimes d’exception ? Toutes les questions que vous vous posez sur le sujet sont à retrouver dans cet article !

Qu’est-ce que le fonds de travaux en copropriété ?

Le fonds de travaux est l’ancêtre du fonds de prévoyance. Il s’agit d’une somme d’argent épargnée par l’ensemble des copropriétaires d’un bâtiment résidentiel collectif sous forme de cotisation annuelle. Il permet de financer des travaux de réparation urgents au sein des parties communes de l’immeuble. Surtout, il sert à financer le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) et les travaux de rénovation qui en découlent.

Le fonds de travaux est-il obligatoire en copropriété ?

Le fonds de travaux est obligatoire pour les copropriétés à destination totale ou partielle d’habitation ayant été construites il y a plus de dix ans.

Toutefois, les dates butoires varient selon la taille de l’immeuble :

• depuis le 1er janvier 2023 : le fonds de travaux est obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
• à compter du 1er janvier 2024 : l’obligation s’étend aux copropriétés ayant entre 50 et 200 lots ;
• dès le 1er janvier 2025 : l’obligation s’étend aux copropriétés de plus de 50 lots.

Que permet de financer le fonds de travaux ?

Le fonds de travaux permet de financer plusieurs types de dépenses :

• le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) et le Diagnostic Technique Global (DTG) ;
• les travaux de rénovation recommandés dans le PPT et votés en assemblée générale des copropriétaires (isolation, calorifugeage, changement de chauffages etc.) ;
• les travaux d’urgence non inclus dans le PPT, qui sont décidés par le syndic afin de préserver la santé du bâtiment ou la sécurité des occupants (dégât des eaux, toiture endommagée etc.).

Fonds de travaux : d’où viennent les fonds ?

Ce sont les copropriétaires qui alimentent le fonds de travaux à travers une cotisation annuelle obligatoire. Cette cotisation varie selon la valeur verte du lot : plus il a de la valeur, plus la part à payer est élevée. L’argent est épargné sur un Compte Epargne Copropriété (CECOP) tenu par le syndic, qui diffère du compte dédié aux charges courantes.

Seule solution pour le vendeur, s’il souhaite récupérer cette somme : entamer une négociation auprès de l’acquéreur afin d’obtenir, en plus de la vente du lot, l’équivalent du montant cotisé au titre du fonds de travaux.

Quel est le montant de la cotisation ?

Le montant de la cotisation dépend de l’adoption ou non du PPT par le syndicat de copropriétaires :

• si le PPT a été adopté : il ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le PPT et doit être équivalent ou supérieur à 5 % du budget prévisionnel ;
• si le PPT n’a pas été adopté : il doit être au moins égal à 5 % du budget prévisionnel.

En cas de défaut de paiement, le copropriétaire s’expose aux mêmes risques que pour le non paiement des charges courantes : à savoir une procédure de recouvrement.

Est-il possible de suspendre les cotisations ?

Oui, depuis le 1er janvier 2023, la suspension des cotisations au fonds de travaux est possible dans les cas suivants, et sur décision en assemblée générale :

• le montant des cotisations au fonds de travaux dépasse le montant du budget prévisionnel ;
• le montant du fonds de travaux dépasse de 50 % le montant des travaux prévus dans le PPT.

Existe-t-il des prêts pour financer les travaux inclus dans le PPT ?

Au-delà du fonds de travaux, il existe un prêt pour financer les travaux du PPT : l’éco prêt à taux zéro (éco-PTZ). Il est souscrit par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires et est sans intérêt de remboursement.

A compter de 2024, ce dispositif est simplifié : la souscription à l’éco PTZ est décidée à la majorité des voix et non plus à l’unanimité, et le remboursement est inclus dans les charges des copropriétaires.

En cas de vente d’un lot, le copropriétaire est tenu de rembourser intégralement son prêt Toutefois, il peut également transmettre l’obligation de payer à l’acheteur si un accord est trouvé entre les deux parties.

Comment mettre en place le fonds de travaux ?

Si en 2024, votre copropriété possède plus de 50 lots, et qu’elle a été construite il y a plus de dix ans, alors vous êtes tenus de mettre en place le fonds de travaux.

Voici comment faire :

• le syndic met le sujet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires ;
• le taux de cotisation annuelle est voté à la majorité absolue par le syndicat de copropriétaires ;
• en cas de désaccord, un second vote à la majorité simple est organisé lors de la même AG.

Quelle différence entre majorité simple et majorité absolue ?

• la majorité absolue correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, absents ou représentés ;
• la majorité simple correspond à un second vote qui a lieu si la majorité absolue n’a pas été obtenue mais que la décision a tout de même reçu au moins un tiers des voix.

Que faire une fois le fonds de travaux constitué ?

Une fois que le fonds de travaux est constitué, les sommes recueillies vont servir à alimenter les dépenses liées à l’élaboration du PPT et au financement des travaux recommandés par ce document. La prochaine étape pour le syndic consiste donc à trouver un professionnel qualifié pour réaliser ce PPT.

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