Quels travaux de copropriété affectent les parties privatives ?

La plupart du temps, les travaux de copropriété concernent les parties communes ou les parties communes à jouissance privative de l’immeuble. Toutefois, il peut arriver que sur décision de l’assemblée générale, certains travaux doivent affecter les parties privatives. Quels sont les types de travaux concernés ? Existe-t-il des exceptions ? Réponses pratiques dans l’article Genius.

Rappel : différence entre parties communes et parties privatives

Les parties communes d’une copropriété sont les espaces partagés par l’ensemble des occupants de l’immeuble : hall d’entrée, cour, couloir. 

A l’inverse, les parties privatives sont des espaces destinés à l’usage exclusif d’un copropriétaire : appartement, cave, garage. 

Le copropriétaire est donc libre de disposer de son lot comme il l’entend, à condition de respecter les droits des autres occupants de l’immeuble. Il peut par exemple entreprendre certains travaux dans son appartement, du moment qu’ils n’affectent pas les parties communes.

Mais ce n’est pas le seul ! Dans certains cas, le syndicat de copropriété est également autorisé à engager des travaux dans les parties privatives. Voyons lesquels.

Les travaux sur les parties communes affectant les parties privatives

L’article 9 de la loi du 19 juillet 1965 stipule que les copropriétaires ont l’obligation de laisser libre accès à leur lot dans le cas où l’assemblée générale a voté à la majorité absolue la réalisation de travaux dans les parties communes qui affectent les parties privatives. 

«Aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale».

Lire aussi : Peut-on obliger un copropriétaire à faire des travaux ?

Travaux urgents affectant les parties privatives

Si le syndicat de copropriété vote la réalisation de travaux urgents, nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la sécurité des occupants, et que lesdits travaux requièrent une intervention dans les parties privatives, alors les copropriétaires sont tenus de se soumettre à cette obligation. 

Il peut par exemple s’agir de la réparation d’une fuite d’eau dans un appartement suite à une canalisation défectueuse mettant en péril la structure du bâti, conformément au projet de loi contre l’Habitat dégradé.

Travaux d’économie d’énergie affectant les parties privatives

En matière de rénovation énergétique, les copropriétés sont soumises à de nombreuses obligations. Par exemple, la loi Elan oblige les immeubles dotés de chauffage collectif (exemple chauffage géothermique en immeuble) ou centrales de froid à installer des compteurs individuels afin d’individualiser les frais de chauffage ou de climatisation. Cette opération permet de réaliser 15 % d’économies d’énergie d’après l’Ademe. 

Ce type de travaux de rénovation énergétique porte donc bien sur des travaux dans les parties communes qui affectent aussi les parties privatives : la pose d’un compteur dans chaque logement.

Le saviez-vous ? Les copropriétés sont également tenues par la loi de réaliser : 

• un DPE collectif obligatoire ; 
• un Projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT).

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Travaux d’intérêt collectif affectant les parties privatives

Enfin, les travaux dits d’intérêt collectif peuvent affecter les parties privatives. On peut citer par exemple : 

• l’obligation d’isolation thermique en cas de ravalement de façade ; 
• l’installation ou le remplacement de systèmes de régulation pour les appareils de chauffage comme les pompes à chaleur en copropriété par exemple. 

Dans les deux cas, ces travaux visent à améliorer le confort de vie de l’ensemble des habitants de l’immeuble mais leur réalisation a un impact sur les parties privatives.

Les conditions pour réaliser des travaux affectant les parties privatives

Bien que les copropriétaires sont tenus de donner accès à leur appartement dans le cas de travaux dans les parties communes, certaines conditions doivent être respectées : 

• les travaux doivent être temporaires pour limiter leur pouvoir de nuisance ; 
• ils doivent être notifiés par courrier recommandée aux copropriétaires concernés au moins 8 jours avant le début des travaux ; 
• ils ne constituent que la seule solution possible ; 
• si des travaux similaires ont déjà été réalisés au cours des dix dernières années au sein d’un lot, le copropriétaire peut demander d’être exempté du projet.

Ainsi, «si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives […] n’en soient pas altérées de manière durable».

Les indemnités liées aux travaux en copropriété affectant les parties privatives

Les copropriétaires qui donnent accès à leurs parties privatives dans le cadre de travaux en copropriété peuvent bénéficier d’une indemnité dans certains cas : 

• les travaux ont entraîné un trouble de jouissance grave même temporaire : par exemple, impossibilité de résider dans le logement pendant le chantier dû aux nuisances sonores ; 
• ou bien une diminution définitive de la valeur du lot : par exemple, perte de la surface du bien suite à une isolation par l’intérieur ; 
• ils ont engendré des dégradations matérielles.

Afin d’obtenir cette indemnité, le copropriétaire doit se tourner vers le syndicat de copropriété. Ce sont  en effet les copropriétaires qui sont tenus de payer l’indemnisation à hauteur de leur contribution aux travaux. 

« …Cette indemnité, qui est à la charge de l’ensemble des copropriétaires, est répartie, s’agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les a et b du II de l’article 24, des f, g et o de l’article 25 et par l’article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux. »

Si le propriétaire lésé n’est pas satisfait par le montant de l’indemnisation, il dispose de deux mois pour déférer la décision devant le tribunal.

Si au contraire, c’est l’assemblée générale qui conteste l’indemnisation, une négociation à l’amiable doit être envisagée avec le copropriétaire lésé. En cas d’échec, ce dernier devra saisir le Tribunal de grande instance.